В наше время цены на квартиры растут так быстро, что благосостояние населения не всегда успевает за ними. Количество членов семьи тоже имеет свойство увеличиваться, и поэтому во многих новостройках однокомнатные квартиры кардинально переделываются в двухкомнатные, а если получится обустроить и утеплить балкон, то и в трехкомнатные. А как часто просто убирают дверь в кухню или меняют ванну на душевую кабину!

Зачастую жильцы делают перепланировку квартиры по своему усмотрению, руководствуясь здравым смыслом и не тратя время на оформление всех необходимых бумаг. Действительно, не пойдут же представители управляющей организации по квартирам пересчитывать стены или выяснять, где именно должна находиться межкомнатная дверь?

Все это хорошо, пока дело не доходит до оценки квартиры. К тому же решение, насколько выгодно получится продать или обменять квартиру, зачастую выносится на основании такого ненадежного инструмента, как онлайн оценка квартиры. После оценки квартиры на одном из многочисленных сайтов, воодушевленные жильцы начинают строить планы и планировать переезд. Однако онлайн оценка квартиры, без учета всех нюансов, дает крайне приблизительное представление о реальной стоимости жилья. А ведь незаконно проведенная планировка в ряде случаев может серьезно снизить стоимость квартиры!

С другой стороны, оценить квартиру с хорошим ремонтом почти всегда можно дороже. Вторая хорошая новость – часть клиентов готова приобретать квартиру даже с незаконной планировкой. Тем не менее, крайне желательно, чтобы планировка была отражена в паспорте БТИ – это значительно увеличит количество потенциальных покупателей - в основном, за счет ипотечников. Ведь при покупке квартиры по ипотеке, итоговую стоимость квартиры, а следовательно и размер кредита, будет определять банк, так как именно он выкупает квартиру. Именно банк будет принимать решение, считать ли незаконную перепланировку обременением или нет.

Что же делать, если в прошлом вашей квартиры – неофициальная перепланировка? Имейте в виду, что абсолютно любой независимый оценщик, аккредитованный банком и дорожащий своей репутацией, обязан сообщить о перепланировке банку. Не надо этого бояться, ведь самое страшное, что может произойти – это требование узаконить перепланировку в определенный срок. К тому же наш опыт оценки квартир подсказывает, что некоторые банки и вовсе не обращают внимания на небольшие изменения в планах БТИ…

Если перепланировка незначительная

В случае если несущие конструкции не были затронуты, перепланировка согласовывается по упрощенной схеме и не требует разработки проектной документации. Достаточно составить эскиз новой планировки квартиры и предоставить его БТИ. После того, как эскиз будет согласован, вы получите паспорт с новым планом квартиры. Обычно на все процедуры уходит не больше двух месяцев. Некоторые виды перепланировок – например, остекление балконов - вообще не надо согласовывать. Понять, нужно ли составлять эскиз в принципе, вы можете обратившись к экспертам по оценке квартир.

Если перепланировка требует согласования

Большинство банков спокойно относится к перепланировкам, если их в принципе можно узаконить. Более того, для них не принципиально, кто будет брать на себя хлопоты по оформлению – продавец или покупатель. Будущий собственник может сам взять на себя обязательства по регистрации перепланировки или по приведению квартиры в соответствие с существующим планом БТИ. Однако если вы хотите увеличить количество потенциальных клиентов, то ваша задача – постфактум утвердить все, что не было утверждено ранее. А именно:

  • разработать проект перепланировки и получить техническое заключение о ее допустимости и безопасности;
  • подписать акт завершенной перепланировки;
  • получить новые планы квартиры в паспорте БТИ. Планы должны быть очерчены в черных линиях – это будет означать, что перепланировка проводилась законно. Это гарантирует вам, что дальнейшая оценка квартиры пройдет быстро и без проблем.

Если перепланировка была проведена с нарушением строительных норм

Совсем другая история, если в вашей квартире снесена несущая стена, батареи вынесены на лоджию или балкон, ликвидированы сантехнические и вентиляционные короба и так далее. Нельзя размещать «мокрое над сухим» – например, санузел над кухней или жилыми помещениями соседей снизу. Также определенные сложности ждут тех, кто в газифицированном доме объединил кухню и жилое помещение, или просто убрал дверь между ними. Здесь дело даже не только в том, что вы не сможете достойно оценить квартиру или что вам не удастся продать квартиру банку, столько в том, что такая перепланировка опасна и незаконна. Согласно законодательству, собственник такой квартиры может потерять право распоряжаться своей недвижимостью, ему будет разрешаться только проживать в ней. Единственный выход – постараться вернуть квартиру в прежний вид.

Зачастую собственнику или покупателю трудно определить, насколько серьезно обстоят дела с перепланировкой. Поэтому мы рекомендуем вам обратиться к специалистам. Независимая оценка квартиры для ипотеки позволит установить истину и оценить, сколько сил, средств и времени потребуется на предпродажную подготовку.