Когда вы решаете сделать перепланировку квартиры или просто планируете обычный ремонт, вы должны четко представлять, что можно делать, а что нельзя. Главное правило: категорически запрещено проводить работы, в результате которых могут ухудшиться условия жизни ваших соседей, будет затруднена эксплуатация дома или возникнет угроза его обрушения.

Разберем все случаи, когда перепланировка будет признана незаконной.

Угроза для дома

Итак, нельзя перестраивать квартиру, если в результате перепланировки:

Увеличивается нагрузка на несущие конструкции и превышает допустимую по проекту.Прежде чем делать стяжку толщиной в метр в панельном доме, задумайтесь, не пойдет ли потолок у ваших соседей трещинами. То же касается и замены перегородок на более тяжелые, установку колонн, размещения дополнительного оборудования – например, большого аквариума. В среднем, полы в панельных домах должны выдерживать 400-600 кг на кв.м, в зависимости от конструкции и времени постройки дома. Учтите, что в некоторых домах, например, в «хрущевках» допустимая нагрузка меньше и может составлять всего 200 кг/кв.м!

… Нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания и может произойти их разрушение. Нельзя сносить несущие стены – это знают все, но можно ли сделать, например, арку вместо двери или пробить небольшое отверстие? Да, в ряде случаев это разрешается, но с обязательной разработкой проекта и предварительным согласованием. Также по причине угрозы обрушения запрещается устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах (стойках, столбах), а также в местах расположения связей между сборными элементами.

… В горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий делаются штраба под размещение электропроводки, разводки трубопроводов. Это касается всех многоквартирных домов типовых серий. Если вы не уверены, что все сделаете правильно, либо наймите профессионалов, которые хорошо знают законодательство, либо используйте гипсокартонные конструкции, чтобы скрыть проводку.  

… Газифицированное помещение объединяется с жилой комнатой. Если случится утечка газа или взрыв, то объединение кухни с жилым помещением, сделает ситуацию в разы опаснее, особенно если ЧП произойдет ночью. По этой же причине между жилым помещением и газифицированной кухней должна быть плотно закрывающаяся дверь.

… На вторых и выше этажах создаются новые лоджии и террасы.

… Переустройство или перепланировка проводится в доме, признанном аварийным.

Угроза для комфорта других жильцов (или вас самих)

Скорее всего, вам не удастся скрыть перепланировку и придется возвращать квартиру в прежний вид, если после проведенных работ:

… Нарушаются требования строительных, санитарно-гигиенических, эксплуатационных норм и правил пожарной безопасности для многоквартирных домов. Что может являться нарушением? Например, нельзя проектировать кухни без естественного освещения, («Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям»), размещать санузел над жилыми комнатами и кухнями («СНиП») и т.д. Если есть сомнения, что новый облик вашей квартиры будет полностью отвечать всем многочисленными нормам и правилам, лучше заранее составить и утвердить проект перепланировки.

Ваша квартира или смежная с ней становится непригодной для проживания. Другими словами, вы не имеете права превратить вашу квартиру в зимний сад или овощной склад, объединив жилое помещение с балконом и демонтировав батареи.

На общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях установлены отключающие или регулирующие устройства, использование которых может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях. Как пример, иногда рабочие умудряются так ловко поставить вентиль на батарее, что перекрыв теплоснабжение в своей квартире, жилец отключает батареи у всего подъезда.  

Полностью ликвидируются или уменьшаются каналы естественной вентиляции. Если вам мешает вентиляционный короб и вы решите его спилить, или даже просто перекроете мебелью отверстие воздуховода, то нарушите естественную вентиляцию в квартирах, расположенных ниже.

Радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления, переносятся на лоджии, балконы и веранды. Тепло подается на весь дом, и жильцы платят за него в равных долях. Поэтому, даже если ваша лоджия утеплена, все равно тепла на улице будет расходоваться больше, чем в помещении, и получится, что жильцы вашего дома будут вынуждены переплачивать вместо вас. А если ваш балкон не утеплен, то батарея может просто лопнуть от перепада температур и затопить все балконы снизу.

Устанавливаются полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления. Отчасти это связано с той же историей, что и выше: за ваши теплые полы будет платить весь дом, а кроме того, причины носят эксплуатационно-технический характер: так называемая остывшая «обратная вода» будет сливаться обратно и охлаждать горячую воду в трубах соседей.

Уже не перепланировка

Согласно правилам, к разряду запрещенных также относятся следующие виды работ:

… Перевод технических подполий в подвалы.

… Переустройство или перепланировка чердака или технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Такого рода работы считаются не перепланировкой, а реконструкцией и требуют получения разрешения у всех собственников дома.

И наконец, если дом – объект культурного наследия, запрещаются работы, затрагивающие внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменения габаритов жилых помещений.

Что делать, если перепланировку нельзя узаконить

Если перепланировка в вашей квартире была проведена с нарушением строительных норм, то  по закону вы можете потерять право распоряжаться своей собственностью и не сможете продать или обменять квартиру. Более того, даже если о вашей незаконной перепланировке никто не знает, то фактически продать квартиру вы тоже не сможете: в процессе банковской или независимой оценки квартиры будут выявлены все нарушения. Поэтому перед продажей или обменом, вы будете вынуждены заплатить штраф и вернуть квартиру в первоначальное состояние. 

Всё, что вы хотели знать об оценке квартиры