Пример экспертизы выполненного ремонта комплекса зданий в Московской области

Исходные данные

Заказчик: государственная организация.
Объект: Административный корпус №1, Общежитие №2 и КПП.
Адрес: Московская обл., Пушкинский район, п. Нагорное, вл. 7.
Период работ: 2017–2019 гг.

Задача: проверить соответствие незавершённых строительством зданий проектным решениям и актам КС‑2, оценить работоспособность конструкций и инженерных систем, выявить причины дефектов и подготовить рекомендации.

Кратко об объекте: Административный корпус №1 — 1 этаж с подвалом и чердаком, кирпичные стены, скатная кровля из металлочерепицы, вентилируемый фасад. Общежитие №2 — 3 этажа с подвалом, кирпичные и блочные стены, монолитные/сборные перекрытия, кровля выполнена как скатная (вместо проектной плоской), вентилируемый фасад. КПП — 2 этажа, кирпичные и блочные стены, монолитное перекрытие, скатная кровля; на фасадах фиксируются трещины.

Выполненные работы

• Анализ проектной и сметной документации (по разделам АР, КЖ,ОВ, ВК, ЭО и др.).
• Инструментальное обследование конструкций и инженерных систем с фотофиксацией.
• Обмерные работы и составление поэтажных планов/разрезов.
• Сопоставление фактических объёмов работ с проектом и актами КС‑2.
• Формирование ведомости дефектов и сводных таблиц несоответствий.
• Подготовка технического заключения с выводами и рекомендациями.

В ходе обследования установлено

Дефекты конструкции:

• Админкорпус: локальные дефекты отделки, намокание наружных стен на отметке до 1 м (вероятен капиллярный подсос при отсутствии/нарушении гидроизоляции), разрушения отдельных стеклопакетов. Состояние — ограниченно работоспособное.
• Общежитие: в целом работоспособное, отмечены диагональные трещины по оси «3» на 2–3 этажах; кровля выполнена с отступлением от проекта.
• КПП: многочисленные трещины по штукатурному слою фасадов и внутри помещений; состояние — ограниченно работоспособное.

Дефекты инженерных систем:

• ХВС/ГВС: по админкорпусу и КПП — отсутствие давления на вводах, частично неполные подключения; по общежитию — системы работоспособны (после пробного пуска).
• Отопление: системы в целом исправны (ИТП с теплообменниками, циркуляционные насосы, автоудаление воздуха).
• Вентиляция/кондиционирование: в админкорпусе монтаж кондиционеров не выполнен; в общежитии и КПП — естественная вентиляция в исправном состоянии.
• Электроснабжение: щиты ГРЩ/ЩРн, групповые сети ВВГнг; по админкорпусу — замечания в части неполных подключений; по общежитию и КПП — исправно.

Сметно‑документационные итоги: выявлены объёмы, выполненные с отступлением от проекта и/или оплаченные повторно, а также фактически не выполненные работы. Сформированы сводные ведомости для претензионной работы.

Причины дефектов:

• Отступления от проектных решений (например, замена плоской кровли на скатную, изменение фасадной отделки).
• Вероятное отсутствие или нарушение горизонтальной гидроизоляции в узлах «фундамент‑стена» (намокание стен админкорпуса).
• Технологические перерывы и неполные подключения инженерных сетей на стадии незавершённого строительства.

Рекомендации

1. Административный корпус: восстановить горизонтальную гидроизоляцию, выполнить инъекционную отсечку либо обмазочные решения по проекту; заменить повреждённые стеклопакеты; завершить монтаж и пусконаладку ХВС/ГВС и слаботочных сетей.
2. Общежитие №2: мониторинг трещин по оси «3», выполнить ремонт штукатурных слоёв/раскрытие и заделку трещин, уточнить соответствие кровли проекту и расчётам снеговых нагрузок.
3. КПП: обследование трещин с раскрытием, восстановление армированных штукатурных слоёв, усиление участков при необходимости; обеспечить подключение канализации и проверку работы отопления.
4. По документации: использовать сводные ведомости несоответствий для корректировки объёмов и претензионной работы.

Нормативная база

• ГОСТ 31937‑2011 — обследование и мониторинг технического состояния зданий и сооружений.
• СП 22.13330.2016 — Основания зданий и сооружений (актуализир. СНиП 2.02.01‑83*).
• СП 20.13330.2016 — Нагрузки и воздействия.
• СП 63.13330.2018 — Бетонные и железобетонные конструкции.
• СП 15.13330.2012/2016 — Каменные и армокаменные конструкции.
• СП 30.13330.2016 — Внутренний водопровод и канализация зданий.
• СП 60.13330.2016 — Отопление, вентиляция и кондиционирование.
• ПУЭ, 7‑е изд.; действующие ГОСТ Р по электроустановкам (для проверки соответствия электроразделов).

Результат для заказчика

Подготовлен отчёт с ведомостью дефектов, фотофиксацией и сопоставительными таблицами объёмов. Документ можно использовать для претензионной работы с подрядчиком, для судебной экспертизы и для планирования корректирующих
ремонтных работ.

Подробно о строительной экспертизе