Заказчик: ООО «Лойд»
Объект: административное здание (2 строения)
Адрес: г. Москва, ул. Шереметьевская, д. 85, стр. 1, 2
Период работ: 15–25 сентября 2017
Задача
Проверить фактическое техническое состояние здания и подтверждение заявленных подрядчиком работ по договору, выявить дефекты и несоответствия, оценить категорию технического состояния и дать рекомендации по дальнейшим действиям.
Что сделали
• Изучили исходно‑разрешительную и проектно‑сметную документацию.
• Провели визуальное и инструментальное обследование конструкций и помещений двух строений.
• Выполнили фотофиксацию, контрольные обмеры и сравнение фактических параметров с документацией.
• Проверили наличие и полноту исполнительной документации и актов скрытых работ.
• Сформировали дефектные ведомости и итоговые выводы.
Кратко об объекте
Два административных строения, находящихся в эксплуатации. По договорам 2010– 2014 гг. заявлялись работы по фасадам, гидроизоляции подвалов, ремонту кровли и отделочным работам. В ходе обследования оценилась фактическая выполненность и текущее состояние.
Ключевые результаты
• Отсутствуют следы масштабных ремонтных мероприятий, заявленных в договоре 2014 г.; отделочные покрытия и конструкции имеют единый износ.
• Подрядчиком не представлена надлежащая исполнительная документация (АОСР, исполнительные схемы, паспорта материалов и оборудования).
• По результатам обследования общее техническое состояние объекта — работоспособное: отдельные параметры отклоняются от требований, но несущая способность и эксплуатация обеспечиваются при текущих условиях.
• Выявленные нарушения — существенные, но устранимые при плановом ремонте и приведении документации в порядок.
Причины дефектов
Недостатки организации строительства и эксплуатации: отсутствие подтверждающей исполнительной документации, вероятное невыполнение части работ, нерегулярное обслуживание и своевременные профилактические мероприятия.
Рекомендации
1. Организовать подготовку и восстановление комплекта исполнительной документации по фактически выполненным работам; при её отсутствии — провести инструментальную проверку скрытых узлов и составить актуализированные исполнительные схемы.
2. Провести регламентные ремонтно‑восстановительные мероприятия по фасадам, кровле и гидроизоляции подвалов с оформлением АОСР.
3. Обновить план эксплуатационных осмотров и сезонной подготовки (зима/лето), вести журналы работ и дефектов.
4. Обеспечить соответствие требованиям пожарной безопасности и технических регламентов (проверка путей эвакуации, ограждающих конструкций, инженерных систем).
5. Использовать отчёт для планирования бюджета и сроков работ, а также для претензионной и договорной работы с подрядчиками.
Нормативная база
• ГОСТ 31937‑2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» (взамен ГОСТ 31937‑2011).
• СП 48.13330.2019 «Организация строительства» (с учётом изменений, актуальная редакция).
• СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий» (с учётом последних изменений).
• СП 20.13330.2016 «Нагрузки и воздействия» (с учётом изменений № 1–6).
• СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции» (с учётом изменений).
• СП 113.13330.2023 «Стоянки автомобилей» (актуализирован вместо СНиП 21‑02‑99* при необходимости ссылок на автостоянки).
Результат для заказчика
Получено подтвержденное экспертное заключение о состоянии здания и фактической выполненности работ. Рекомендации можно использовать для планирования ремонта, корректной эксплуатации и урегулирования вопросов с подрядными организациями.
Часто задаваемые вопросы
- Сколько длится обследование такого объекта?
Обычно 3–7 рабочих дней от выезда до отчёта, в зависимости от объёма помещений и состава документации.
- Можно ли использовать отчёт при спорах с подрядчиком?
Да, отчёт можно использовать как обоснование фактической выполненности работ и перечня нарушений.
- Что делать, если исполнительной документации нет?
Провести обследование скрытых узлов, оформить АОСР по факту, составить исполнительные схемы и обновить эксплуатационные регламенты.
