Оценка земельного участка

это установление рыночной, кадастровой, инвестиционной или ликвидационной стоимости земли по правилам 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки. Стоимость определяется с учётом категории земель, вида разрешённого использования, обременений и фактических параметров участка.

Стоимость отчёта от 4 500 руб. Срок подготовки от 3 рабочих дней.

Объекты и предмет оценки

Оценке подлежат земельные участки всех категорий, находящиеся в обороте, а также права на них:

• Земли промышленности, энергетики, транспорта и связи под производственными площадками
• Земельные участки под объектами капитального строительства предприятий
• Земли населённых пунктов с коммерческим видом разрешённого использования
• Земли сельскохозяйственного назначения, включая сельхозугодья и участки крестьянских хозяйств
• Участки под комплексную застройку и девелоперские проекты
• Участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд
• Право аренды земельного участка, включая долгосрочную аренду публичных земель
• Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения
• Сервитуты и иные ограничения прав на землю
• Единые объекты недвижимости: участок вместе с расположенным на нём зданием или сооружением
• Объекты незавершённого строительства вместе с участком под ними
• Участки ИЖС, ЛПХ, СНТ и ДНП при сделках, залоге и наследовании

Предмет исследования: рыночная стоимость участка, кадастровая стоимость, инвестиционная и ликвидационная стоимость, стоимость права аренды и права постоянного пользования, размер возмещения при изъятии, убытки и упущенная выгода правообладателя.

Цели оценки земельного участка

Цель оценки определяет вид устанавливаемой стоимости и состав отчёта. Вид стоимости фиксируется в задании на оценку до начала исследования по правилам ФСО IV.

• Залог по кредиту. Устанавливается рыночная и ликвидационная стоимость участка. Отчёт принимается банком как подтверждение обеспечения. Дополнительно рассчитывается коэффициент вынужденной продажи.
• Взнос в уставный капитал. Определяется рыночная стоимость вносимого участка. Отчёт независимого оценщика обязателен при внесении неденежного вклада по ст. 66.2 ГК РФ.
• Изъятие для государственных или муниципальных нужд. Рассчитывается размер возмещения по ст. 56.8 ЗК РФ: рыночная стоимость участка, рыночная стоимость прекращаемых прав, убытки и упущенная выгода. Стоимость определяется исходя из разрешённого использования на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии.
• Оспаривание кадастровой стоимости. Готовится отчёт о рыночной стоимости для заявления в бюджетное учреждение по ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ. Отчёт прилагается к заявлению обязательно.
• Аренда и выкуп публичных земель. Устанавливается рыночная стоимость участка и рыночный размер арендной платы. Результат применяется при обосновании выкупной цены и при оспаривании расчёта арендодателя.
• Купля-продажа земель предприятий. Определяется рыночная стоимость на дату сделки. Отчёт обосновывает цену перед контрагентом, налоговым органом и участниками общества.
• Судебный спор. Стоимость устанавливается на дату, указанную в определении суда. Заключение оформляется по процессуальным требованиям и приобщается к материалам дела.
• Бухгалтерский учёт и налогообложение. Определяется справедливая стоимость для переоценки основных средств и расчёта налоговой базы.

Оценка устанавливает стоимость участка и не заменяет землеустроительного или строительно-технического исследования. Если требуется установить фактические границы, площадь наложения или соответствие застройки виду разрешённого использования, назначается отдельная экспертиза в рамках судебной оценочной экспертизы.

Методология оценки земельного участка

Применяются три подхода и шесть методов, предусмотренных Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков. Выбор методов обосновывается в отчёте по правилам ФСО V.

1. Метод сравнения продаж. Анализируются цены предложения и сделок по сопоставимым участкам. Вносятся корректировки на площадь, местоположение, категорию, вид разрешённого использования, обеспеченность коммуникациями и наличие обременений. Метод применяется как основной при развитом рынке.

2. Метод выделения. Из стоимости единого объекта недвижимости вычитается стоимость улучшений. Применяется, когда участок застроен и раздельные сделки с землёй на рынке отсутствуют.

3. Метод распределения. Стоимость участка определяется через типичное для сегмента соотношение стоимости земли и стоимости улучшений. Применяется при недостатке данных о раздельных сделках.

4. Метод капитализации земельной ренты. Рассчитывается доход от сдачи участка в аренду и капитализируется по рыночной ставке. Метод применяется при оценке права аренды и участков доходного назначения.

5. Метод остатка. Из чистого операционного дохода единого объекта вычитается доход, приходящийся на улучшения. Остаток относится на землю и капитализируется.

6. Метод предполагаемого использования. Моделируются затраты и доходы освоения участка, потоки дисконтируются на дату оценки. Метод применяется для участков под застройку и девелоперские проекты.

7. Анализ наиболее эффективного использования. Проверяется юридическая допустимость, физическая осуществимость, финансовая обоснованность и максимальная продуктивность каждого сценария. Результат определяет, в каком качестве участок оценивается.

8. Расчёт корректировок. Корректировки рассчитываются методом парных продаж, регрессионным анализом или экспертным путём с обоснованием каждой величины. Все корректировки раскрываются в таблице сравнения.

9. Согласование результатов. Результаты подходов сводятся с присвоением весовых коэффициентов. Веса обосновываются достоверностью исходных данных и соответствием цели оценки.

Обязательная часть исследования это анализ правового режима: категория земель, вид разрешённого использования, зоны с особыми условиями использования территории, сервитуты, залоги и аресты. Правовой режим определяет и набор применимых методов, и итоговую величину стоимости.

Порядок проведения оценки земельного участка

• Подготовительный этап. Формулируется задание на оценку: объект, вид стоимости, дата оценки, предполагаемое использование результата. Запрашиваются правоустанавливающие документы и сведения ЕГРН.
• Полевой этап. Выполняется обследование участка с фотофиксацией, устанавливаются фактические границы по ориентирам, фиксируются подъездные пути, коммуникации, рельеф, застройка и фактическое использование. Составляется акт осмотра.
• Аналитический этап. Анализируется рынок сегмента, отбираются объекты-аналоги, рассчитываются корректировки, выполняются расчёты по применённым методам, определяется наиболее эффективное использование.
• Заключительный этап. Результаты подходов согласуются, оформляется отчёт об оценке по требованиям ФСО VI. Отчёт нумеруется, прошивается, подписывается оценщиком и скрепляется печатью организации.

Вопросы, разрешаемые оценочной экспертизой земельного участка

Формулировки применяются при назначении судебной экспертизы и при подготовке задания на досудебную оценку.

• Какова рыночная стоимость земельного участка на дату, указанную в определении суда?
• Соответствует ли кадастровая стоимость земельного участка его рыночной стоимости на дату определения кадастровой стоимости?
• Каков размер возмещения, подлежащего выплате в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд?
• Какова рыночная стоимость права аренды земельного участка на дату оценки?
• Какова рыночная стоимость права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком?
• Каковы убытки и упущенная выгода правообладателя, возникающие в связи с изъятием участка?
• Влияют ли установленные обременения на рыночную стоимость земельного участка и в каком размере?
• Каково наиболее эффективное использование земельного участка на дату оценки?
• Соответствует ли цена сделки с земельным участком его рыночной стоимости на дату сделки?
• Имеются ли в отчёте об оценке нарушения требований Федерального закона №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки?
• Какова рыночная стоимость земельного участка при изменении вида разрешённого использования?
• Каков размер платы за сервитут, установленный в отношении земельного участка?