Оценка стоимости залога

это установление рыночной и ликвидационной стоимости предмета залога по правилам 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и ФСО №9. Результат применяется при заключении договора залога, при обращении взыскания на заложенное имущество и при расчётах с залоговым кредитором.

Срок подготовки от 5 дней.

Объекты и предмет оценки

Оценке подлежит имущество и имущественные права, передаваемые в залог по правилам ст. 336 ГК РФ:

• Жилая недвижимость, передаваемая в ипотеку
• Коммерческая недвижимость: офисные, торговые, складские и производственные объекты
• Земельные участки и права аренды земельных участков
• Объекты незавершённого строительства
• Технологическое, энергетическое и подъёмно-транспортное оборудование
• Автотранспорт, спецтехника и самоходные машины
• Товары в обороте и складские запасы
• Доли в уставном капитале и ценные бумаги
• Права требования по договорам займа, подряда и поставки
• Имущественные комплексы предприятий

Предмет исследования: рыночная стоимость предмета залога, его ликвидационная стоимость, срок экспозиции, степень ликвидности и обременения, ограничивающие оборот имущества.

Рыночная, ликвидационная и залоговая стоимость

Три величины различаются по условиям продажи, положенным в основу расчёта. Подмена одной величины другой является типичной причиной спора о размере обеспечения. Вид стоимости фиксируется в задании на оценку по правилам ФСО IV.

• Рыночная стоимость. Определяется по Федеральному закону №135-ФЗ как наиболее вероятная цена отчуждения при обычном сроке экспозиции. ФСО №9 требует определения рыночной стоимости для целей залога во всех случаях.
• Ликвидационная стоимость. Определяется по ФСО II для условий вынужденной продажи и сокращённого срока экспозиции. Рассчитывается дополнительно, если это предусмотрено заданием на оценку.
• Залоговая стоимость. К видам стоимости, установленным ФСО II, не относится. Рассчитывается залогодержателем от рыночной стоимости с применением залогового дисконта, отражающего риски реализации.

Отчёт устанавливает рыночную и ликвидационную стоимость. Размер залогового дисконта определяется кредитной политикой залогодержателя и в отчёте не устанавливается. Начальная продажная цена при судебном обращении взыскания на предмет ипотеки принимается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости по ст. 54 Федерального закона №102-ФЗ.

Цели оценки предмета залога

Цель определяет вид устанавливаемой стоимости, дату оценки и состав отчёта.

• Заключение договора залога. Устанавливается рыночная стоимость на дату сделки. Величина применяется сторонами при согласовании стоимости предмета залога по ст. 340 ГК РФ.
• Ипотека недвижимости. Оценка предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении по ст. 9 Федерального закона №102-ФЗ.
• Обращение взыскания. Рыночная стоимость определяется на дату, указанную в определении суда, и служит основанием для расчёта начальной продажной цены.
• Торги по реализации. Дополнительно определяется ликвидационная стоимость с учётом сокращённого срока экспозиции.
• Банкротство залогодателя. Стоимость устанавливается для включения требований залогового кредитора в реестр и для формирования начальной цены продажи.
• Исполнительное производство. Оценка выполняется по ст. 85 Федерального закона №229-ФЗ в порядке, установленном для оценщика, привлечённого судебным приставом.
• Последующий залог. Определяется остаточная стоимость обеспечения за вычетом требований предшествующих залогодержателей.
• Судебный спор. Заключение оформляется по процессуальным требованиям и приобщается к материалам дела.

Оценка устанавливает стоимость предмета залога и не подменяет проверку платёжеспособности заёмщика. Если предметом залога выступает доля в обществе, применяется оценка доли в ООО. Для земли и производственных активов назначается оценка земельных участков или оборудования.

Методология оценки предмета залога

Применяются сравнительный, доходный и затратный подходы по ФСО V. Профильные требования установлены ФСО №9 «Оценка для целей залога». Отказ от неприменимого подхода обосновывается в отчёте.

1. Идентификация предмета залога. Выполняется осмотр объекта, сверка фактических характеристик с правоустанавливающими и техническими документами. Составляется фототаблица, фиксируются количественные и качественные характеристики.

2. Проверка обременений и правового статуса. Анализируются выписка из ЕГРН, реестр уведомлений о залоге движимого имущества по ст. 339.1 ГК РФ, сведения об арестах и правах третьих лиц.

3. Сравнительный подход. Отбираются предложения и сделки с сопоставимыми объектами. Вносятся корректировки на местоположение, состояние, объём и условия продажи.

4. Доходный подход. Рассчитывается чистый операционный доход от объекта, применяются методы прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков.

5. Затратный подход. Определяются затраты на воспроизводство или замещение объекта за вычетом накопленного износа. Применяется к специализированному имуществу и оборудованию.

6. Анализ ликвидности и срока экспозиции. Устанавливается расчётный срок продажи объекта на открытом рынке. Показатель определяет применимость ликвидационной стоимости и степень риска залогодержателя.

7. Расчёт ликвидационной стоимости. Рыночная стоимость корректируется на сокращённый срок экспозиции и затраты на реализацию. Величина скидки обосновывается рыночными данными.

8. Анализ наиболее эффективного использования. Определяется вариант использования объекта, физически возможный, юридически допустимый и экономически оправданный.

9. Согласование результатов. Результаты подходов сводятся с весовыми коэффициентами, итоговая величина обосновывается в отчёте по ФСО VI.

Обязательная часть исследования это анализ факторов, снижающих стоимость при обращении взыскания: специализированный характер имущества, узкий круг покупателей, затраты на демонтаж и хранение, сезонность спроса.

Порядок проведения оценки залога

• Подготовительный этап. Формулируется задание на оценку: объект, вид стоимости, дата оценки, предполагаемое использование результата. Запрашиваются правоустанавливающие и технические документы.
• Полевой этап. Выполняется осмотр предмета залога, идентификация, фотофиксация, инструментальные замеры при необходимости.
• Аналитический этап. Анализируются рынок, обременения, срок экспозиции и ликвидность объекта. Отбираются аналоги, выполняются расчёты по применённым подходам.
• Заключительный этап. Результаты согласуются, оформляется отчёт об оценке по требованиям ФСО VI. Отчёт нумеруется, прошивается, подписывается оценщиком и скрепляется печатью организации.

Вопросы, разрешаемые оценочной экспертизой предмета залога

Формулировки применяются при назначении судебной экспертизы и при подготовке задания на досудебную оценку.

• Какова рыночная стоимость предмета залога на дату, указанную в определении суда?
• Какова ликвидационная стоимость предмета залога при сокращённом сроке экспозиции?
• Соответствует ли стоимость предмета залога, указанная в договоре, его рыночной стоимости на дату заключения договора?
• Каков расчётный срок экспозиции предмета залога на открытом рынке?
• Имеются ли обременения и ограничения, влияющие на оборотоспособность предмета залога?
• Влияет ли техническое состояние заложенного имущества на его рыночную стоимость и в каком размере?
• Какова начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества при обращении взыскания?
• Достаточна ли стоимость предмета залога для удовлетворения требований залогодержателя в полном объёме?
• Какова стоимость остаточного обеспечения при последующем залоге того же имущества?
• Изменилась ли стоимость предмета залога за период с даты заключения договора и каковы причины изменения?
• Каковы затраты на демонтаж, перемещение и хранение заложенного оборудования при его реализации?
• Имеются ли в представленном отчёте об оценке предмета залога нарушения требований Федерального закона №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки?