Оценка объектов незавершённого строительства
это установление рыночной, ликвидационной, инвестиционной или кадастровой стоимости здания, сооружения или помещения, строительство которого не завершено. Объект незавершённого строительства отнесён к недвижимым вещам статьёй 130 ГК РФ. Стоимость определяется по 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки с обязательным расчётом фактической степени готовности.

Стоимость отчёта от 15 000 руб. Срок подготовки от 7 рабочих дней.

Стоимость отчёта об оценке

от 15 000₽

Проекты в

регионах России

6 месяцев

срок действия отчёта об оценке

Объекты и предмет оценки

Оценке подлежат объекты капитального строительства, работы на которых не завершены и не введены в эксплуатацию:

Многоквартирные жилые дома на любой стадии готовности, включая замороженные стройки
Индивидуальные жилые дома, коттеджи и таунхаусы без ввода в эксплуатацию
Офисные и административные здания на стадии каркаса или отделки
Торговые центры, магазины и павильоны с незавершёнными работами
Производственные корпуса, цеха и промышленные площадки
Склады, ангары и логистические комплексы на стадии строительства
Гостиницы, санатории и объекты общественного питания без отделки
Фундаменты, монолитные каркасы и отдельные конструктивные элементы
Инженерные сооружения: сети, дороги, площадки, гидротехнические объекты
Линейные объекты и объекты инженерной инфраструктуры
Единый объект недвижимости: недострой вместе с земельным участком под ним
Право требования по договору участия в долевом строительстве

Предмет исследования: рыночная стоимость объекта незавершённого строительства, фактическая степень строительной готовности, ликвидационная и инвестиционная стоимость, кадастровая стоимость, размер возмещения при изъятии и стоимость доли участия в строительном проекте.

Цели оценки объекта незавершённого строительства

Цель оценки определяет вид устанавливаемой стоимости и состав отчёта. Вид стоимости фиксируется в задании на оценку до начала исследования по правилам ФСО IV.

Постановка на баланс и переоценка. Определяется справедливая стоимость незавершённых капитальных вложений. Результат применяется при переоценке основных средств и расчёте налоговой базы.
Залог по кредиту. Устанавливается рыночная и ликвидационная стоимость недостроя. Дополнительно рассчитывается коэффициент вынужденной продажи и оценивается риск незавершения работ.
Взнос в уставный капитал. Определяется рыночная стоимость вносимого объекта. Привлечение независимого оценщика при неденежном вкладе предусмотрено ст. 66.2 ГК РФ.
Банкротство. Стоимость недостроя должника определяется по ст. 130 Федерального закона №127-ФЗ для включения в конкурсную массу и назначения начальной цены торгов.
Судебный спор. Стоимость устанавливается на дату, указанную в определении суда. Заключение оформляется по процессуальным требованиям и приобщается к материалам дела.
Оспаривание кадастровой стоимости. Готовится отчёт о рыночной стоимости для заявления в бюджетное учреждение по ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.
Страхование. Устанавливается страховая сумма исходя из затрат на создание объекта на дату оценки.
Изъятие для государственных нужд. Определяется размер возмещения правообладателю по ст. 279 и 281 ГК РФ с учётом фактически выполненного объёма работ.

Оценка устанавливает стоимость объекта и не заменяет строительно-технического исследования. Если требуется установить фактическое состояние конструкций, объём и качество выполненных работ или причины дефектов, назначается экспертиза выполненных строительных работ, а при споре о капитальности объекта экспертиза капитальности строения. Это самостоятельные исследования с другими задачами и другими исполнителями.

Методология оценки объекта незавершённого строительства

Применяются подходы, предусмотренные ФСО V и ФСО №7. Для недостроя основным выступает затратный подход: рынок сопоставимых сделок с незавершёнными объектами ограничен, а доход объект пока не приносит. Выбор и отказ от применения каждого подхода обосновываются в отчёте.

1. Расчёт стоимости замещения или воспроизводства. Определяются затраты на создание объекта в состоянии, зафиксированном на дату оценки. Применяется метод сравнительной единицы или метод разбивки по компонентам с использованием сборников укрупнённых показателей.

2. Определение фактической степени готовности. Устанавливается доля выполненных работ по конструктивным элементам: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, кровля, проёмы, отделка, инженерные системы. Степень готовности выражается в процентах и является ключевым ценообразующим фактором.

3. Расчёт накопленного износа. Раздельно определяются физический износ от воздействия среды за период консервации, функциональное устаревание проектного решения и внешнее устаревание по факторам окружения. Длительная консервация без защитных мероприятий даёт значительный физический износ.

4. Учёт затрат на завершение строительства. Рассчитываются расходы на достройку объекта до состояния, пригодного к эксплуатации, включая расходы на устранение выявленных дефектов и на восстановление конструкций после консервации.

5. Учёт предпринимательской прибыли и рисков. В расчёт включается прибыль девелопера и премия за риск незавершения строительства, за возможное истечение срока разрешения на строительство и за отсутствие ввода в эксплуатацию.

6. Метод сравнения продаж. Анализируются предложения по недостроенным объектам сопоставимого назначения и близкой степени готовности. Вносятся корректировки на местоположение, площадь, конструктивную схему и наличие подключённых сетей.

7. Метод предполагаемого использования. Прогнозируются затраты на завершение строительства и доход от реализации готового объекта, потоки дисконтируются к дате оценки. Метод применяется для девелоперских проектов и объектов с понятным сценарием достройки.

8. Метод остатка для земельного участка. Из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений. Остаток относится на права на земельный участок под недостроем.

9. Анализ наиболее эффективного использования. Проверяется юридическая допустимость, физическая осуществимость и финансовая обоснованность сценариев: достройка по проекту, изменение назначения, консервация, снос с освобождением участка.

10. Согласование результатов. Результаты подходов сводятся с присвоением весовых коэффициентов. Веса обосновываются достоверностью исходных данных и соответствием цели оценки.

Обязательная часть исследования это анализ правового режима объекта: постановка на кадастровый учёт, зарегистрированное право собственности, срок действия разрешения на строительство, вид разрешённого использования участка и зарегистрированные обременения. Недострой без кадастрового учёта в гражданском обороте не участвует, и это прямо влияет на итоговую величину стоимости.

Порядок проведения оценки объекта незавершённого строительства

Подготовительный этап. Формулируется задание на оценку: объект, вид стоимости, дата оценки, предполагаемое использование результата. Запрашиваются правоустанавливающие документы, проектная и исполнительная документация, разрешение на строительство, сведения ЕГРН.
Полевой этап. Выполняется осмотр объекта с фотофиксацией и обмерами. Устанавливается фактический объём выполненных работ по конструктивным элементам, состояние законсервированных конструкций, наличие подведённых сетей. Составляется акт осмотра.
Аналитический этап. Рассчитывается степень строительной готовности, определяется стоимость замещения, накопленный износ и затраты на завершение строительства. Анализируется рынок сегмента и наиболее эффективное использование объекта.
Заключительный этап. Результаты подходов согласуются, оформляется отчёт об оценке по требованиям ФСО VI. Отчёт нумеруется, прошивается, подписывается оценщиком и скрепляется печатью организации.

Вопросы, разрешаемые оценочной экспертизой объекта незавершённого строительства

Формулировки применяются при назначении судебной экспертизы и при подготовке задания на досудебную оценку.

Какова рыночная стоимость объекта незавершённого строительства на дату, указанную в определении суда?
Какова фактическая степень строительной готовности объекта на дату оценки?
Каков размер затрат, необходимых для завершения строительства объекта до состояния, пригодного к эксплуатации?
Соответствует ли кадастровая стоимость объекта незавершённого строительства его рыночной стоимости?
Какова ликвидационная стоимость объекта при ограниченном сроке экспозиции?
Какова рыночная стоимость единого объекта: недостроя и земельного участка под ним?
Каково наиболее эффективное использование недостроенного объекта на дату оценки?
Влияет ли истечение срока разрешения на строительство на рыночную стоимость объекта?
Какова величина накопленного износа объекта за период консервации строительства?
Каков размер возмещения, подлежащего выплате в связи с изъятием объекта для государственных нужд?
Какова стоимость доли участника в незавершённом строительном проекте?
Имеются ли в отчёте об оценке нарушения требований Федерального закона №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки?

Стоимость оценки объектов незавершённого строительства в Москве

Итоговая стоимость работ рассчитывается по типу объекта, его площади, степени строительной готовности, цели оценки и срочности подготовки отчёта.
Все позиции прайса соответствуют действующим расценкам на оценочные услуги.

Ерохина Ольга

Оценщик первой категории по направлению оценка недвижимости

Высшее образование: Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет. Специальность: Экспертиза и управление недвижимостью

Опыт работы

8 лет

Оценка объекта незавершённого строительства

Базовый отчёт по объекту на кадастровом учёте с расчётом фактической степени готовности.

7-14 дней

от 15 000 руб.

Оценка недостроя для страхования

Определение страховой суммы по договору страхования объекта строительства.

5-10 дней

от 15 000 руб.

Оценка доли в строительном проекте

Стоимость доли участия в незавершённом строительном проекте.

7-14 дней

от 20 000 руб.

Оценка недостроя для залога и кредитования

Рыночная и ликвидационная стоимость предмета залога для банка.

5-15 дней

от 25 000 руб.

Рецензирование отчёта об оценке недостроя

Проверка чужого отчёта на соответствие 135-ФЗ и федеральным стандартам оценки.

5-10 дней

от 25 000 руб.

Оценка для внесения в уставный капитал

Отчёт для неденежного вклада объектом незавершённого строительства по ст. 66.2 ГК РФ.

10-20 дней

от 30 000 руб.

Оценка недостроя для банкротства и торгов

Стоимость объекта должника для конкурсной массы и начальной цены торгов.

10-20 дней

от 30 000 руб.

Судебная оценочная экспертиза недостроя

Заключение по определению суда на дату, указанную в определении.

10-20 дней

от 35 000 руб.

Оценка для приватизации и изъятия

Выкупная цена при изъятии объекта для государственных или муниципальных нужд.

15-30 дней

от 40 000 руб.

Оценка единого объекта: недострой и участок

Совместная оценка объекта незавершённого строительства и земельного участка под застройку.

14-30 дней

от 50 000 руб.

Факторы, влияющие на итоговую стоимость работ:

тип объекта и его проектное назначение;
проектная площадь, этажность и конструктивная схема;
фактическая степень строительной готовности на дату оценки;
длительность консервации и состояние законсервированных конструкций;
наличие подведённых инженерных сетей и благоустройства;
удалённость объекта от Москвы, для Московской области удалённость от МКАД;
наличие и состав обременений, залогов и договоров долевого участия;
цель оценки и требуемый вид стоимости;
срочность подготовки отчёта;
полнота проектной, исполнительной и правоустанавливающей документации.

Отдельно оплачиваются рецензирование чужого отчёта об оценке от 25 000 руб., сопровождение в суде от 3 000 руб. в час и выезд оценщика за пределы Москвы от 15 000 руб. Расценки по остальным видам имущества приведены в разделе цены на оценочные услуги. Точная стоимость определяется после изучения документов на объект.

Этапы проведения экспертизы

1. Первичная консультация

2. Изучение технической документации и подписание договора

3. Осмотр объекта оценки

4. Составление отчёта и передача результатов экспертизы

Когда проводится оценка объекта незавершённого строительства

Оценка недостроенного объекта назначается по корпоративным, залоговым, процессуальным и административным основаниям. Для юридических лиц отчёт независимого оценщика в ряде случаев обязателен в силу закона. Статья 8 Федерального закона №135-ФЗ относит к таким случаям приватизацию, передачу в аренду, залог, внесение в уставный капитал и изъятие имущества для государственных или муниципальных нужд.

Перечень оснований не является закрытым. При иных обстоятельствах, требующих документально подтверждённой стоимости недостроенного объекта, оценка выполняется по отдельному техническому заданию.

Перечень оснований для проведения оценки

Постановка недостроенного объекта на баланс организации и переоценка основных средств.
Продажа или покупка объекта, строительство которого приостановлено или заморожено.
Передача недостроя в залог при кредитовании. Оценка предмета ипотеки предусмотрена ст. 9 Федерального закона №102-ФЗ.
Внесение объекта незавершённого строительства в уставный капитал по ст. 66.2 ГК РФ.
Страхование объекта и определение страховой суммы по договору.
Раздел имущества между участниками при выходе, реорганизации или ликвидации организации.
Спор с подрядчиком о стоимости созданного, но не завершённого результата работ.

Включение объекта в конкурсную массу и назначение начальной цены торгов по ст. 130 Федерального закона №127-ФЗ.
Судебный спор о стоимости недостроя и назначение судебной оценочной экспертизы.
Оспаривание кадастровой стоимости объекта незавершённого строительства и пересчёт налога.
Определение выкупной цены при изъятии объекта для государственных или муниципальных нужд.
Регистрация права собственности на объект незавершённого строительства и последующие сделки с ним.
Привлечение инвестиций и обоснование стоимости вклада в строительный проект.
Установление размера ущерба при повреждении или утрате недостроенного объекта.

Калькулятор оценки объектов незавершённого строительства

Рассчитайте предварительную стоимость оценки недостроенного здания, сооружения или единого объекта с земельным участком

Цель оценки

Тип объекта незавершённого строительства

Срок выполнения

Предварительная стоимость

Согласен с политикой обработки персональных данных

Согласен на рассылку рекламных материалов

Нормативная база оценки объектов незавершённого строительства

Исследование проводится в соответствии с действующим федеральным законодательством и федеральными стандартами оценки.

Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Принят 29.07.1998. Устанавливает правовые основы оценочной деятельности, требования к отчёту и его доказательственное значение. Статья 8 определяет случаи обязательного проведения оценки, включая приватизацию, передачу в аренду, залог, внесение в уставный капитал и изъятие имущества для государственных нужд. Статья 11 устанавливает общие требования к содержанию отчёта.

Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая, №51-ФЗ. Принят 30.11.1994. Статья 130 прямо относит объекты незавершённого строительства к недвижимым вещам. Статья 66.2 требует привлечения независимого оценщика при внесении неденежного вклада в уставный капитал. Статьи 279 и 281 регулируют изъятие недвижимости для государственных нужд и размер возмещения.

Федеральные стандарты оценки ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V и ФСО VI. Утверждены приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 №200 в редакции приказа от 30.11.2022. Введены в действие 07.11.2022. Регулируют структуру стандартов и основные понятия, виды стоимости, процесс оценки, задание на оценку, подходы и методы оценки, а также состав отчёта об оценке.

Федеральный стандарт оценки №7 «Оценка недвижимости». Утверждён приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, применяется в редакции приказа от 14.04.2022 №200. Профильный стандарт для зданий, сооружений, помещений и объектов незавершённого строительства.

Градостроительный кодекс Российской Федерации №190-ФЗ. Принят 29.12.2004. Статья 51 регулирует выдачу и срок действия разрешения на строительство. Статья 55 определяет порядок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, до получения которого объект остаётся незавершённым строительством.

Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Принят 13.07.2015. Устанавливает порядок кадастрового учёта и государственной регистрации прав на объект незавершённого строительства.

Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Принят 16.07.1998. Статья 9 требует указания в договоре об ипотеке оценки предмета ипотеки, определённой по соглашению сторон в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Статья 76 регулирует ипотеку строящихся жилых домов.

Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Принят 26.10.2002. Статья 130 регулирует оценку имущества должника, включаемого в конкурсную массу, и определение начальной цены продажи на торгах.

Федеральный закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». Принят 03.07.2016. Статья 22.1 определяет порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной по заявлению правообладателя. Отчёт об оценке прилагается к заявлению обязательно, срок рассмотрения составляет 30 календарных дней.

Федеральный закон №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Принят 31.05.2001. Устанавливает требования к заключению эксперта, его структуре и обязанностям эксперта при производстве судебной экспертизы.

Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации №138-ФЗ. Принят 14.11.2002. Статья 79 регулирует назначение судебной экспертизы в гражданском процессе.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации №95-ФЗ. Принят 24.07.2002. Статья 82 регулирует назначение судебной экспертизы в арбитражном процессе.

Уголовный кодекс Российской Федерации №63-ФЗ. Принят 13.06.1996. Статья 307 устанавливает ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения.

Исполнено свыше 4 500 договоров

Наши проекты охватывают экспертизы, оценку, обследования и проектирование. Количество договоров по каждому из направлений представлено ниже

Экспертиза

1278

Оценка

2316

Обследования

971

Проектирование

167

Процессуальный статус заключения

Досудебная оценка проводится по инициативе застройщика, собственника, залогодержателя, инвестора или иного заинтересованного лица. Отчёт об оценке является официальным документом и принимается банками, нотариусами, налоговыми органами, бюджетными учреждениями и судами без дополнительных согласований.

Отчёт сохраняет силу шесть месяцев с даты составления. Технические ошибки, выявленные заказчиком, банком или судом в течение срока, устраняются исполнителем безвозмездно.

Для проведения оценки запрашиваются:

Выписка из ЕГРН на объект незавершённого строительства либо иной правоустанавливающий документ
Правоустанавливающий документ на земельный участок под объектом
Разрешение на строительство с указанием срока его действия
Проектная документация с указанием проектной площади, этажности и конструктивной схемы
Исполнительная документация и акты выполненных работ по формам КС-2 и КС-3
Справка о фактически выполненном объёме работ и о степени готовности объекта
Справка о балансовой стоимости незавершённых капитальных вложений
Сведения о кадастровом номере и кадастровой стоимости объекта
Данные об обременениях: залоги, аресты, права третьих лиц, договоры долевого участия
Сведения о дате приостановки работ и о выполненных мероприятиях по консервации
Учётная карточка организации и реквизиты заказчика

Оценка выполняется и при неполном комплекте: степень готовности устанавливается натурным обследованием, недостающие сведения запрашиваются из ЕГРН и открытых источников.

Судебная оценочная экспертиза объекта незавершённого строительства назначается определением суда по ст. 79 ГПК РФ или ст. 82 АПК РФ. Эксперт предупреждается об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение является доказательством по делу и оценивается судом наравне с иными материалами дела.

Требования к структуре и содержанию заключения установлены Федеральным законом №73-ФЗ. Заключение содержит поставленные вопросы, применённые методы, ход исследования и выводы по каждому вопросу.

Споры о недострое чаще всего рассматриваются в арбитражном процессе: банкротство застройщика, раздел активов, обращение взыскания на предмет залога, расчёты с подрядчиком. Дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматриваются по правилам главы 25 КАС РФ, досудебный порядок установлен ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ.

Оценщики организации имеют действующие квалификационные аттестаты по направлению «Оценка недвижимости», состоят в саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» и включены в государственный реестр оценщиков.

Получите консультацию эксперта

Лицензии и допуски для проведения оценки имущества

Имеем все необходимые допуски к работам

При заказе оценочных услуг необходимо убедиться, что оценщик состоит в саморегулируемой организации оценщиков (СРО). Членство в СРО является обязательным требованием Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и служит гарантией профессиональной ответственности специалиста.

Каждый оценщик обязан иметь действующий квалификационный аттестат по соответствующему направлению — оценке недвижимости, движимого имущества или бизнеса. Аттестат подтверждает, что специалист прошёл государственный квалификационный экзамен, соответствует установленным требованиям и несёт персональную имущественную ответственность за подписанный отчёт об оценке. Наличие указанных документов у оценщика гарантирует, что подготовленный отчёт об оценке будет соответствовать федеральным стандартам оценки и может использоваться в судебных разбирательствах, сделках с имуществом а также в любых других целях.

Состав отчёта об оценке объекта незавершённого строительства

По итогам исследования оформляется отчёт об оценке, содержащий:

Задание на оценку с указанием объекта, вида стоимости и даты оценки
Описание объекта: кадастровый номер, назначение, проектная площадь, этажность, конструктивная схема
Акт осмотра с фотофиксацией конструкций, законсервированных участков и подведённых сетей
Анализ правового режима объекта, срока разрешения на строительство и зарегистрированных обременений
Расчёт фактической степени строительной готовности по конструктивным элементам
Расчёт стоимости замещения или воспроизводства улучшений
Расчёт накопленного износа: физического, функционального и внешнего
Расчёт затрат на завершение строительства и на устранение выявленных дефектов
Анализ рынка сегмента и обоснование наиболее эффективного использования
Расчёты по применённым подходам с обоснованием каждой величины
Согласование результатов с весовыми коэффициентами и итоговую величину стоимости
Копии документов оценщика: квалификационный аттестат, полис страхования ответственности, выписка из реестра СРО

Отчёт нумеруется, прошивается, подписывается оценщиком и скрепляется печатью организации по требованиям ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ.

Слаженный коллектив экспертов и оценщиков

Слаженная работа команды экспертов является основой качества и достоверности каждого экспертного заключения и подписанного отчета об оценке. В нашей компании работают специалисты с профильным инженерным и оценочным образованием, обладающие практическим опытом оценки и технических экспертиз.

Письмак Антон

Оценщик высшей категории по направлениям: оценка бизнеса, оценка недвижимости, оценка машин и оборудования

Высшее образование: ГОУ ВПО «Ростовская-на-Дону государственная академия сельскохозяйственного машиностроения»

Образование в оценочной деятельности: ФГБОУ ВПО «Ростовский государственный экономический университет (РИНХ)»

Опыт работы

19 лет

Шумихин Дмитрий

Оценщик первой категории по направлениям: оценка недвижимости, оценка оборудования и транспортных средств

Высшее образование: Поволжский технологический институт сервиса

Образование в области оценочной деятельности: Институт профессиональной оценки в г. Волгоград.

Опыт работы

16 лет

Чавгун Елена

Менеджер по продажам

4 года опыт работы в оценке и 10 лет опыт в продажах. Занимается обработкой входящих обращений и сопровождением коммерческих предложений

Высшее образование: Нижегородский государственный технический университет им. Р.Е. Алексеева

Опыт работы

14 лет

Ерохина Ольга

Оценщик первой категории по направлению оценка недвижимости

Опыт работы

8 лет

Шумихина Наталья

Оценщик, судебный эксперт

Квалифицированный оценщик, имеет действующие аттестаты по направлениям: оценка недвижимости, оценка движимого имущества и оценка бизнеса

Член саморегулируемой организации оценщиков Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков» (СРО), включена в государственный реестр оценщиков. Осуществляет оценочную деятельность в соответствии с требованиями законодательства РФ

Опыт работы

25 лет

Петрова Екатерина

Заместитель директора, руководитель отдела сопровождения оценочных проектов

Высшее образование: диплом с отличем Института экономики, управления и права (г. Казань). Специальность: Бухгалтерский учет, анализ и аудит

Опыт работы

23 года

Беспалова Ольга

Менеджер отдела сопровождения проектов по оценке

Взаимодействует с заказчиками, собирает исходные данные и занимается согласованием отчетов об оценке

Опыт работы

13 лет

Черных Яна

Менеджер отдела сопровождения проектов по оценке

Взаимодействует с заказчиками, собирает исходные данные и занимается согласованием отчетов об оценке

Опыт работы

10 лет

Четверин Никита

Помощник оценщика

Занимается сбором исходных данных для проведения оценки и подготовкой маркетинговых исследований. Закончил Ростовский государственный экономический университет «РИНХ» — специализация «Оценка собственности» (оценка стоимости недвижимого имущества, машин, оборудования и транспортных средств и др.)

Опыт работы

6 лет

Отзывы и рекомендации клиентов

Крупные компании доверяют нам и рекомендуют. Присоединяйтесь к ним.

Часто задаваемые вопросы

Что такое оценка объекта незавершённого строительства?

Это установление стоимости здания или сооружения, строительство которого не завершено и объект не введён в эксплуатацию. Такие объекты отнесены к недвижимым вещам статьёй 130 ГК РФ. Оценка выполняется по Федеральному закону №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки с обязательным расчётом фактической степени готовности.

Сколько стоит оценка объекта незавершённого строительства?

Базовый отчёт стоит от 15 000 руб., срок подготовки 7-14 дней. Оценка для страхования от 15 000 руб., доля в строительном проекте от 20 000 руб., залог от 25 000 руб., уставный капитал и банкротство от 30 000 руб., судебная экспертиза от 35 000 руб., единый объект с участком от 50 000 руб.

Можно ли оценить недострой без кадастрового учёта?

Оценка технически выполнима, отчёт составляется по фактическому состоянию объекта. Но без кадастрового учёта и зарегистрированного права объект не участвует в обороте: его нельзя продать, заложить или внести в уставный капитал. Это ограничение отражается в отчёте и влияет на итоговую величину стоимости.

Как определяется степень готовности объекта?

Степень готовности рассчитывается по конструктивным элементам: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, кровля, проёмы, отделка, инженерные системы. Доля каждого элемента берётся из сборников укрупнённых показателей, фактическое выполнение фиксируется при осмотре. Результат выражается в процентах.

Какие подходы применяются при оценке недостроя?

Основным выступает затратный подход: рынок сделок с недостроем ограничен, а дохода объект не приносит. Рассчитывается стоимость замещения, вычитается накопленный износ и затраты на завершение строительства. Сравнительный подход и метод предполагаемого использования применяются как уточняющие.

Какие документы нужны для оценки?

Запрашиваются выписка из ЕГРН, документ на земельный участок, разрешение на строительство, проектная и исполнительная документация, акты КС-2 и КС-3, справка о степени готовности и данные об обременениях. При неполном комплекте степень готовности устанавливается натурным обследованием.

Принимает ли банк отчёт об оценке недостроя при залоге?

Отчёт, выполненный по Федеральному закону №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки, принимается банком как подтверждение обеспечения. Дополнительно рассчитывается ликвидационная стоимость и премия за риск незавершения строительства. Ипотека строящихся жилых домов регулируется ст. 76 Федерального закона №102-ФЗ.

Как оценивается недострой при банкротстве застройщика?

Стоимость имущества должника определяется по ст. 130 Федерального закона №127-ФЗ для включения в конкурсную массу и назначения начальной цены торгов. Устанавливается ликвидационная стоимость с учётом ограниченного срока экспозиции и затрат на завершение строительства.

Влияет ли истечение срока разрешения на строительство на стоимость?

Влияет. Истёкшее разрешение означает дополнительные расходы и время на его продление или получение нового, а также риск отказа. Это отражается в премии за риск и в затратах на завершение строительства, что снижает итоговую величину стоимости объекта.

Можно ли оспорить кадастровую стоимость недостроя?

По ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ заявление с приложенным отчётом о рыночной стоимости подаётся в бюджетное учреждение субъекта. Срок рассмотрения 30 календарных дней. Отказ оспаривается в суде по правилам главы 25 КАС РФ. Результат влияет на налог на имущество организаций.

Сколько действует отчёт об оценке?

Срок действия отчёта шесть месяцев с даты составления. Для недостроя это особенно существенно: за полгода объём выполненных работ и степень готовности могут измениться. По истечении срока стоимость подтверждается новым отчётом на актуальную дату.

Чем оценка недостроя отличается от строительно-технической экспертизы?

Оценка устанавливает стоимость объекта и права на него. Строительно-техническая экспертиза устанавливает техническое состояние конструкций, объём и качество выполненных работ, причины дефектов и капитальность строения. Задачи разные, при необходимости назначаются оба исследования по отдельным заданиям.

Получите консультацию эксперта

Перезвоним через 10 минут, вникнем в вопрос, подберем подходящее решение