Оценка для банка

это установление рыночной стоимости имущества для целей кредитования по Федеральному закону №135-ФЗ и федеральным стандартам оценки. Отчёт составляется в форме, принимаемой кредитной организацией, и применяется при выдаче ипотечного кредита, при рефинансировании и при кредитовании под обеспечение.

Стоимость отчёта от 15 000 руб. Срок подготовки от 2 дней.

Объекты и предмет оценки

Оценке для целей кредитования подлежит имущество, принимаемое кредитной организацией в обеспечение обязательства:

• Квартиры, комнаты и доли в праве на жилые помещения
• Апартаменты и машино-места
• Жилые дома с земельными участками
• Объекты, приобретаемые по договору участия в долевом строительстве
• Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство
• Офисные, торговые и складские помещения
• Производственные здания и имущественные комплексы
• Объекты незавершённого строительства
• Технологическое оборудование и спецтехника
• Автотранспорт и самоходные машины

Предмет исследования: рыночная стоимость объекта на дату оценки, его ликвидность, расчётный срок экспозиции и характеристики, влияющие на решение кредитной организации.

Требования банка к отчёту об оценке

Кредитная организация проверяет отчёт по формальным и содержательным признакам. Несоответствие любому из них влечёт возврат отчёта на доработку.

• Форма отчёта. Отчёт составляется по требованиям ст. 11 Федерального закона №135-ФЗ. Банк дополнительно устанавливает состав приложений и структуру расчётной части.
• Независимость оценщика. Статья 16 Федерального закона №135-ФЗ не допускает оценку при имущественном интересе оценщика в объекте. Оценщик не выступает стороной кредитного договора.
• Членство в саморегулируемой организации. Оценщик состоит в СРО оценщиков по Федеральному закону №315-ФЗ и имеет действующий квалификационный аттестат.
• Страхование ответственности. Обязательное страхование ответственности оценщика подтверждается действующим полисом. Копия полиса включается в приложения к отчёту.
• Актуальность даты оценки. Отчёт принимается банком в пределах срока действия итоговой величины стоимости.
• Фотофиксация объекта. Фототаблица подтверждает фактическое состояние объекта и его идентификацию по документам.
• Обоснование расчётов. В отчёте приводятся источники данных по аналогам и корректировки с обоснованием каждой величины.
• Аккредитация при банке. Часть кредитных организаций ведёт списки аккредитованных оценщиков. Аккредитация это требование банка, а не условие законодательства: отчёт независимого оценщика соответствует Федеральному закону №135-ФЗ вне зависимости от включения в такой список.

Требования конкретной кредитной организации уточняются до начала работ. Состав и объём отчёта фиксируются в задании на оценку по правилам ФСО IV.

Цели оценки для кредитной организации

Цель определяет дату оценки, состав отчёта и перечень запрашиваемых документов.

• Выдача ипотечного кредита. Устанавливается рыночная стоимость объекта. Величина применяется банком при расчёте суммы кредита и первоначального взноса.
• Договор об ипотеке. Оценка предмета ипотеки указывается в договоре в денежном выражении по ст. 9 Федерального закона №102-ФЗ.
• Приобретение новостройки. Стоимость определяется после ввода объекта в эксплуатацию и оформления права собственности.
• Рефинансирование кредита. Новая кредитная организация запрашивает актуальный отчёт на текущую дату оценки.
• Кредитование юридических лиц. Оценка недвижимости для банка выполняется по объектам, принимаемым в обеспечение обязательства.
• Формирование резервов. Стоимость обеспечения применяется банком при формировании резервов на возможные потери по ссудам по Положению Банка России №590-П.
• Страхование имущества. Страховая сумма определяется по рыночной стоимости объекта на дату оценки.
• Спор о величине стоимости. Отчёт применяется при несогласии заёмщика с результатами предыдущей оценки.

Оценка устанавливает стоимость имущества и не подменяет проверку платёжеспособности заёмщика. Если результат применяется залогодержателем при обращении взыскания, назначается оценка стоимости залога. Для непрофильных объектов выполняется оценка земельных участков, оборудования или доли в ООО.

Методология оценки для целей кредитования

Применяются сравнительный, доходный и затратный подходы по ФСО V. Для объектов недвижимости профильные требования установлены ФСО №7. Отказ от неприменимого подхода обосновывается в отчёте.

1. Идентификация объекта. Выполняется обследование объекта, сверка фактических характеристик с правоустанавливающими и техническими документами. Составляется фототаблица, фиксируются площадь, планировка и состояние отделки.

2. Проверка правового статуса. Анализируется выписка из ЕГРН по Федеральному закону №218-ФЗ. Выявляются обременения, аресты, права третьих лиц и незарегистрированные перепланировки.

3. Анализ рынка. Определяются сегмент, ценовые диапазоны и динамика предложения в границах локального рынка. Результаты применяются при отборе аналогов.

4. Сравнительный подход. Отбираются предложения и состоявшиеся сделки по сопоставимым объектам. Вносятся корректировки на местоположение, площадь, этаж, состояние отделки и условия торга.

5. Доходный подход. Рассчитывается чистый операционный доход от объекта. Применяются методы прямой капитализации и дисконтирования денежных потоков. Подход применяется к коммерческой недвижимости.

6. Затратный подход. Определяются затраты на воспроизводство или замещение объекта за вычетом накопленного износа. Подход применяется к специализированным зданиям и оборудованию.

7. Анализ ликвидности и срока экспозиции. Устанавливается расчётный срок продажи объекта на открытом рынке. Показатель учитывается кредитной организацией при оценке обеспечения.

8. Анализ наиболее эффективного использования. Определяется вариант использования объекта, физически возможный, юридически допустимый и экономически оправданный по правилам ФСО №7.

9. Согласование результатов. Результаты подходов сводятся с весовыми коэффициентами. Итоговая величина стоимости обосновывается в отчёте по ФСО VI.

Отдельно анализируются факторы, снижающие рыночную стоимость: незарегистрированная перепланировка, износ конструкций и инженерных систем, ограничения оборотоспособности объекта, удалённость от транспортной инфраструктуры.

Порядок проведения оценки для банка

• Подготовительный этап. Формулируется задание на оценку: объект, вид стоимости, дата оценки и предполагаемое использование результата. Запрашиваются правоустанавливающие и технические документы. Уточняются требования кредитной организации к отчёту.
• Полевой этап. Выполняется обследование объекта, идентификация, фотофиксация и контрольные замеры. Сверяется фактическая планировка с поэтажным планом.
• Аналитический этап. Анализируются рынок, обременения, ликвидность и срок экспозиции. Отбираются аналоги, выполняются расчёты по применённым подходам.
• Заключительный этап. Результаты согласуются, оформляется отчёт об оценке по требованиям ФСО VI. Отчёт нумеруется, прошивается, подписывается оценщиком и скрепляется печатью организации.

Вопросы, разрешаемые оценочной экспертизой

Формулировки применяются при назначении судебной экспертизы и при подготовке задания на досудебную оценку.

• Какова рыночная стоимость объекта на дату, указанную в задании на оценку?
• Соответствует ли стоимость, определённая в представленном отчёте, рыночной стоимости объекта?
• Имеются ли в представленном отчёте нарушения требований Федерального закона №135-ФЗ и федеральных стандартов оценки?
• Каков расчётный срок экспозиции объекта на открытом рынке?
• Влияет ли фактическое состояние объекта на его рыночную стоимость и в каком размере?
• Имеются ли обременения и ограничения, влияющие на оборотоспособность объекта?
• Соответствует ли фактическая планировка помещения сведениям технической документации?
• Влияет ли выявленная перепланировка на рыночную стоимость объекта?
• Каковы причины расхождения величин стоимости, определённых в двух отчётах об оценке?
• Изменилась ли рыночная стоимость объекта за период с даты составления предыдущего отчёта?
• Обоснованы ли корректировки, применённые оценщиком в сравнительном подходе?
• Требуется ли расчёт стоимости неотделимых улучшений объекта и какова их величина?