Пример экспертизы помещения в торговом центре после пожара в Москве

Исходные данные

Заказчик: ООО "Фактор".
Объект: помещение торгового назначения (магазин одежды "Jump"), расположенное на 2-м этаже, площадь 164 м².
Период работ: проведение оценки и обследования по состоянию на 14.07.2017; отчёт составлен 27.07.2017.

Задача: определение величины рыночной стоимости ущерба, причинённого в результате пожара (внутренняя отделка, оборудование и товарные запасы) с целью возмещения убытков и использования результатов при претензионной и судебной работе.

Кратко об объекте: торговое помещение площадью 164 м² на 2‑м этаже торгового здания в Москве (магазин одежды). В торговом зале и подсобных помещениях находились товарные запасы (3 420 ед.) и торговое оборудование/мебель (52 единицы). До пожара состояние отделки и оборудования оценивалось как хорошее.

Выполненные работы

• Анализ исходных документов и предоставленных данных (перечни имущества, цены, договоры).
• Выездное обследование помещения и инвентаризация повреждённого имущества.
• Визуальная оценка характера и степени повреждений, фотофиксация.
• Сбор рыночной информации (цены на аналогичное оборудование, материалы и услуги).
• Расчёт стоимости восстановления отделки (поэлементный метод) и оценки движимого имущества (затратный подход с учётом накопленного износа).
• Формирование отчёта об оценке с обоснованием методики, расчётов и выводов.

В ходе обследования установлено

• Итоговая рыночная величина ущерба по состоянию на 14.07.2017: более 4.7 млн. руб.
• Внутренняя отделка (восстановительный ремонт) — более 170 тыс. руб.
• Оборудование и мебель — более 490 тыс. руб.
• Товарные запасы — более 4 млн. руб.
• Характер повреждений: изделия и отделочные поверхности загрязнены продуктами горения (сажей, копотью) с образованием клейкого чёрного налёта; товарные запасы в значительной части неисправимы и не подлежат восстановлению; часть оборудования и мебели требует замены либо восстановительного ремонта с учётом степени поражения.
• Применяемая методика оценки: затратный подход (восстановительная стоимость за вычетом накопленного износа) для оборудования и отделки; рыночный (розничный) учёт для товарных запасов. Стандарты оценки — Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и ФСО №1–3 (в действующей редакции).

Нанесённый ущерб непосредственно обусловлен пожаром, произошедшим 10.07.2017: воздействие высокой температуры, продуктов горения и пирогенов привело к появлению характерных следов (сажи, клейкой плёнки), а также к полному порче товарных запасов и частичной утрате работоспособности оборудования.

Рекомендации

1. Реставрационно‑ремонтные работы: очистка поверхностей, подготовка и покраска стен (перекраска на площади ~185 м²), очистка пола (164 м²), оклейка оборудования при необходимости, замена и/или ремонт оборудования и мебели согласно дефектной ведомости. Работы выполнять по сметам, подготовленным проектной организацией и согласованным с Заказчиком.
2. Утилизация и списание товарных запасов, признанных непригодными: документирование (акты), фотоматериалы, при необходимости проведение независимой экспертизы пригодности.
3. Подготовить комплект документов (отчёт об оценке, акты осмотра, сметы, фотоматериалы) для предоставления в страховую компанию и при претензионно‑судебной работе — отчёт можно использовать в качестве обоснования размера заявляемого ущерба.
4. По результатам первичных работ заказать проект восстановительных работ (ПД), в котором будут учтены требования безопасности и соответствующие нормативы, и затем — подряд на восстановление с контролем качества.
5. Немедленные мероприятия для безопасной эксплуатации и минимизации дальнейшего вреда:

• ограничить доступ в пострадавшее помещение до проведения работ по оценке безопасности;
• обеспечить проветривание, удаление сажи и пыли специализированной службой; при необходимости — очистка и дезактивация вентиляционных каналов;
• провести проверку электрооборудования и электрощитов (выявление повреждений изоляции и огнеопасных дефектов) с участием аттестованных электромонтажных организаций; при обнаружении повреждений — отключение и замена повреждённых участков.

Нормативная база

• Федеральный закон от 29.07.1998 №135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции).
• ФСО №1, №2, №3 (утв. приказами Минэкономразвития РФ №297–299 от 20.05.2015) — действующие федеральные стандарты оценки, используемые при подготовке отчёта.
• Федеральный закон от 22.07.2008 №123‑ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (в действующей редакции) — при анализе причин и требований к восстановлению.
• При восстановительных работах и проектировании следует руководствоваться действующими сводами правил (СП) и ГОСТами, регулирующими проектирование зданий торгового назначения, требования к отделочным материалам и мероприятиям по обеспечению пожарной безопасности (для каждого конкретного вида работ — соответствующие действующие редакции СП и ГОСТ, утверждённые на момент выполнения проектирования и работ). (Примечание: при подготовке проектной документации подрядчик/проектировщик обязан ссылаться на конкретные действующие редакции СП/ГОСТ, применимые к объёму работ.)

Результат для заказчика

Подготовленный отчёт даёт формально обоснованную и документально подтверждённую величину ущерба (4 744 726 руб.) по состоянию на дату оценки. Отчёт можно использовать:

• при обращении в страховую компанию для возмещения убытков;
• в претензионной переписке с ответственными лицами;
• в суде как доказательная база при отстаивании размера ущерба;
• при планировании восстановительных работ и формировании смет под подряд.