В смете значится ремонт кровли, в протоколе общего собрания ремонт крыши, в договоре подряда устройство кровельного покрытия. Термины употребляются как синонимы, но обозначают разные объекты. Крыша это конструкция целиком, включая несущую и ограждающую части. Кровля это только верхний водоизолирующий слой этой конструкции. Различие закреплено в СП 17.13330.2017 и воспроизведено в жилищном и градостроительном законодательстве. От того, какой термин записан в документе, зависят предмет договора, объём гарантийных обязательств, распределение ответственности в споре о протечке и квалификация работ как ремонта или реконструкции. Ниже приведены нормативные определения, таблица отличий, состав кровельного пирога по слоям, классификация крыш и покрытий, а также разбор случаев, когда подмена понятий влечёт правовые последствия.
Где закреплены термины «крыша» и «кровля»
Оба термина определены нормативно. Основной документ отрасли СП 17.13330.2017 «СНиП II-26-76 Кровли» раскрывает их в разделе 3 «Термины и определения».
| Термин | Источник | Формулировка |
|---|---|---|
| Крыша (покрытие) | СП 17.13330.2017, п. 3.1.16 | Верхняя несущая и ограждающая конструкция здания или сооружения для защиты помещений от внешних климатических и других воздействий |
| Кровля | СП 17.13330.2017, п. 3.1.15 | Элемент крыши, предохраняющий здание от проникновения атмосферных осадков; включает в себя водоизоляционный слой (ковёр) из разных материалов, основание под водоизоляционный слой (ковёр), аксессуары |
Из формулировок следуют два вывода. Первый: свод правил приравнивает крышу к покрытию, то есть трактует её как конструкцию целиком. Второй: кровля названа элементом крыши. Отношение между понятиями не синонимическое, а «часть и целое». Кровля входит в состав крыши, обратное неверно.
Жилищное законодательство различие воспроизводит. Пункт 3 части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации включает в перечень услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества «ремонт крыши», а не ремонт кровли. Подпункт «в» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, относит к общему имуществу крыши.
Пункт 7 минимального перечня, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, назван «Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов». Внутри пункта перечислены и проверка кровли на отсутствие протечек, и выявление деформаций и повреждений несущих кровельных конструкций. Законодатель разводит два объекта в пределах одной нормы: кровля проверяется на протечки, несущие конструкции на деформации.
Терминология стандартов на работы построена так же. ГОСТ Р 58739-2019 называется «Работы кровельные. Монтаж крыш с кровлей из металлочерепицы», ГОСТ Р 59122-2020 «Работы кровельные. Монтаж крыш с водоизоляционным слоем из кровельных гибких полимерных (термопластичных и эластомерных) материалов». Монтируется крыша, кровля указывается как её характеристика.
Крыша: несущая часть и ограждающая часть
Крыша объединяет две функционально разные части. Несущая воспринимает нагрузки и передаёт их на стены и каркас здания. Ограждающая защищает помещения от осадков, ветра, солнечной радиации и теплопотерь.
Состав несущей части скатной крыши:
- мауэрлат и лежни, распределяющие нагрузку по верху стен;
- стропильные ноги наслонной или висячей схемы;
- прогоны, стойки, подкосы, ригели и схватки;
- стропильные фермы при больших пролётах;
- обрешётка и контробрешётка под водоизоляционный слой;
- связи и раскосы, обеспечивающие пространственную жёсткость.
Состав несущей части плоской крыши:
- сборные железобетонные плиты покрытия или монолитная плита;
- профилированный стальной настил по прогонам;
- балки, фермы и прогоны каркаса;
- опорные узлы сопряжения с колоннами и стенами.
Состав ограждающей части одинаков по назначению слоёв и различается по их порядку:
- пароизоляционный слой, отсекающий влагу из помещения;
- теплоизоляционный слой расчётной толщины;
- уклонообразующий слой на плоских крышах: стяжка, засыпка, клиновидные плиты;
- ветрогидрозащитная мембрана на скатных крышах;
- вентилируемая воздушная прослойка с продухами и аэраторами;
- кровля как верхний водоизолирующий слой.
К крыше относятся также элементы, обеспечивающие эксплуатацию и безопасность: организованный водосток с желобами, воронками и стояками, парапеты, ограждения кровли, снегозадержатели, молниеприёмная сетка, зенитные фонари, выходы на кровлю, слуховые окна, вентиляционные и дымовые шахты в пределах покрытия.
Обследование крыши поэтому всегда шире обследования кровли: в него входит оценка несущей способности, чего исследование водоизоляционного слоя не предполагает. Порядок работ приведён на странице экспертизы кровли и крыши здания.
Кровля: верхний водоизолирующий слой
Кровля состоит из трёх элементов, названных в определении СП 17.13330.2017: водоизоляционного слоя (ковра), основания под него и аксессуаров.
Водоизоляционный слой выполняется из рулонных битумно-полимерных материалов, полимерных мембран, листовых и штучных покрытий или мастичных составов. Основанием служит поверхность теплоизоляции, несущих плит, настилов, стяжек или обрешётки. Аксессуары обеспечивают герметичность и работоспособность узлов.
Перечень аксессуаров кровли:
- карнизные, фронтонные и коньковые планки;
- ендовы верхние и нижние;
- фартуки и планки примыканий к стенам, парапетам, шахтам и дымоходам;
- водосточные воронки и переливы;
- кровельные аэраторы и проходные элементы;
- уплотнители, герметизирующие ленты и крепёж.
К кровле не относятся стропильная система, теплоизоляция, пароизоляция и несущие плиты покрытия. Это элементы крыши, лежащие ниже водоизоляционного слоя. Замена кровельного покрытия без вскрытия нижележащих слоёв не затрагивает несущую способность конструкции. Это обстоятельство определяет квалификацию работ и рассмотрено ниже.
Крыша и кровля: таблица отличий
| Признак | Крыша | Кровля |
|---|---|---|
| Нормативное определение | СП 17.13330.2017, п. 3.1.16 | СП 17.13330.2017, п. 3.1.15 |
| Отношение понятий | Целое | Элемент крыши |
| Состав | Несущая и ограждающая части, водосток, ограждения, выходы | Водоизоляционный слой, основание под него, аксессуары |
| Несущая функция | Воспринимает и передаёт нагрузки на стены и каркас | Нагрузки не воспринимает, передаёт их основанию |
| Основная задача | Защита помещений от климатических и других воздействий | Защита от проникновения атмосферных осадков |
| Термин в ЖК РФ | «Ремонт крыши», ст. 166 ч. 1 п. 3 | В перечне работ капитального ремонта не назван |
| Термин в ПП РФ № 491 | Крыши отнесены к общему имуществу, п. 2 подп. «в» | Отдельно не выделена |
| Расчёты при проектировании | Снеговая и ветровая нагрузки, прогибы, несущая способность узлов | Теплотехнический расчёт, расчёт уклонов и водоотвода |
| Типичные дефекты | Прогибы стропил, гниль и коррозия, расстройство узлов, разрушение опор | Вздутия, трещины, отслоения ковра, разгерметизация примыканий |
| Что показывает вскрытие | Состояние всех слоёв и несущих элементов | Состояние ковра, нахлёстов, основания под ним |
| Замена без затрагивания несущих конструкций | Не всегда возможна | Возможна |
| Квалификация работ по замене | Может составить реконструкцию, ГрК РФ ст. 1 п. 14 | Как правило, капитальный ремонт, ГрК РФ ст. 1 п. 14.2 |
| Кто в МКД отвечает за содержание | Управляющая организация в составе общего имущества | Управляющая организация в составе крыши |
Практическое правило разграничения формулируется одной фразой. Если работы или дефект затрагивают только водоизоляционный слой, его основание и аксессуары, речь идёт о кровле. Если затрагиваются стропила, фермы, плиты покрытия, теплоизоляция или пароизоляция, речь идёт о крыше.
Состав кровельного пирога по слоям
Кровельный пирог это последовательность слоёв ограждающей части крыши. Порядок слоёв определяется типом крыши и наличием утепления. Ошибка в порядке слоёв относится к неустранимым без разборки покрытия дефектам.
Скатная утеплённая крыша (мансардная). Слои снизу вверх:
- внутренняя отделка по каркасу;
- пароизоляционная плёнка с проклейкой стыков и примыканий;
- теплоизоляция между стропилами и вторым слоем под ними;
- ветрогидрозащитная мембрана поверх стропил;
- контробрешётка, формирующая вентиляционный зазор;
- обрешётка под тип покрытия;
- кровельное покрытие с аксессуарами.
Скатная холодная крыша с чердаком. Утепление вынесено в чердачное перекрытие, а не в скат:
- чердачное перекрытие с пароизоляцией и теплоизоляцией;
- вентилируемое чердачное пространство с продухами;
- стропильная система и обрешётка;
- подкровельная гидроизоляционная плёнка;
- кровельное покрытие.
Плоская крыша традиционная (неинверсионная). Слои снизу вверх:
- несущая плита или профилированный настил;
- грунтовка основания;
- пароизоляция;
- теплоизоляция расчётной толщины;
- уклонообразующий слой: клиновидная теплоизоляция, засыпка или стяжка;
- разделительный слой при необходимости;
- водоизоляционный ковёр из наплавляемых материалов или полимерной мембраны;
- защитный слой на неэксплуатируемых кровлях: гравий, посыпка, окрасочный состав.
Плоская крыша инверсионная. Теплоизоляция уложена поверх водоизоляционного ковра. СП 17.13330.2017 определяет инверсионную кровлю как кровлю с теплоизоляционным слоем поверх водоизоляционного ковра. Порядок слоёв:
- несущая плита с уклонообразующим слоем;
- водоизоляционный ковёр;
- теплоизоляция из экструзионного пенополистирола;
- дренажно-фильтрующий слой;
- пригрузочный или эксплуатируемый слой: гравий, плитка на опорах, грунт озеленения.
Нарушение порядка слоёв выявляется контрольным вскрытием. Наиболее распространённые отклонения: отсутствие или разрыв пароизоляции, отсутствие вентиляционного зазора, недостаточная толщина теплоизоляции, уклон менее проектного, укладка ковра по влажному основанию.
Виды крыш
Классификация ведётся по трём основаниям: наличию чердака, уклону и режиму эксплуатации.
По наличию чердака крыши делятся на чердачные и бесчердачные. Чердачная крыша отделена от последнего этажа чердачным перекрытием и образует проветриваемое пространство. Различают холодный чердак с утеплённым перекрытием и неутеплёнными скатами и тёплый чердак, используемый как камера сбора вытяжного воздуха.
Бесчердачная (совмещённая) крыша объединяет функции покрытия и перекрытия последнего этажа. Утепление размещено в самой конструкции покрытия. Совмещённые крыши выполняются вентилируемыми, с воздушной прослойкой между теплоизоляцией и водоизоляционным ковром, и невентилируемыми. Обследование совмещённых конструкций осложнено отсутствием доступа к слоям снизу: техническое состояние устанавливается вскрытиями и тепловизионной съёмкой.
По уклону крыши делятся на плоские и скатные. Минимальный уклон назначается по СП 17.13330.2017 и зависит от материала водоизоляционного слоя и конструкции основания. Проектный уклон и фактический уклон, замеренный при обследовании, расходятся регулярно: причиной служит прогиб несущих конструкций или отступление от проекта при устройстве разуклонки.
Формы скатных крыш:
- односкатная с опиранием на стены разной высоты;
- двускатная (щипцовая) с фронтонами по торцам;
- вальмовая с четырьмя скатами без фронтонов;
- полувальмовая с укороченными торцевыми скатами;
- шатровая со сходящимися в одной точке скатами;
- мансардная (ломаная) с переломом уклона по высоте;
- многощипцовая со сложным сопряжением скатов и ендовами;
- купольные, сводчатые и шпилевые покрытия.
По режиму эксплуатации кровли делятся на неэксплуатируемые и эксплуатируемые. СП 17.13330.2017 определяет эксплуатируемую кровлю как специально оборудованную защитным слоем кровлю, предназначенную для использования в качестве зоны для отдыха и размещения спортивных площадок. Эксплуатируемая кровля воспринимает дополнительные нагрузки, поэтому её устройство на существующем здании требует поверочного расчёта несущих конструкций.
Виды кровельных покрытий
| Группа | Материалы | Область применения | Характерные дефекты |
|---|---|---|---|
| Рулонные битумно-полимерные | Наплавляемые материалы на основе СБС и АПП модифицированного битума | Плоские крыши жилых, общественных и производственных зданий | Вздутия, расслоение нахлёстов, трещины, сползание посыпки |
| Полимерные мембраны | ПВХ, ТПО, ЭПДМ | Плоские крыши больших площадей, механическое крепление или балласт | Непровары и прожоги сварных швов, механические проколы, отрыв в зоне крепежа |
| Мастичные | Полиуретановые, битумно-полимерные и полимерцементные составы | Сложные по геометрии участки, ремонт существующих кровель | Неравномерная толщина слоя, отслоение от основания, растрескивание |
| Металлические профилированные | Металлочерепица, профнастил | Скатные крыши жилых и складских зданий | Коррозия в местах реза и крепежа, ослабление саморезов, деформация листов |
| Металлические фальцевые | Оцинкованная сталь, медь, цинк-титан, алюминий | Скатные крыши, в том числе объектов культурного наследия | Раскрытие фальцев, разрушение защитного покрытия, разрывы у неподвижных креплений |
| Штучные | Керамическая и цементно-песчаная черепица, сланец | Скатные крыши с уклоном, обеспечивающим водоотвод | Смещение и раскол элементов, разрушение раствора коньков, биообрастание |
| Гибкая черепица | Битумно-полимерные гонты по сплошному основанию | Скатные крыши сложной геометрии | Отрыв гонтов, потеря посыпки, вздутие подкладочного ковра |
| Асбестоцементные и композитные листы | Волнистые листы, композитная черепица | Хозяйственные и производственные постройки, скатные крыши | Хрупкое разрушение, трещины у крепежа, биообрастание |
Тип покрытия определяет и методику контроля. Для мембранных кровель проверяется прочность и герметичность сварных швов, для фальцевых плотность и геометрия фальца, для наплавляемых материалов ширина и качество нахлёстов, для металлочерепицы шаг и затяжка крепежа. Правила выполнения и контроля кровельных работ установлены ГОСТ Р 58739-2019 и ГОСТ Р 59122-2020, требования к приёмке изоляционных покрытий содержит СП 71.13330.2017.
Обследование крыши: что устанавливает эксперт
Предмет исследования крыши включает несущую и ограждающую части в полном объёме. Работы выполняются по правилам ГОСТ 31937-2024 и СП 13-102-2003.
Перечень устанавливаемых параметров:
- Геометрия и конструктивная схема. Фиксируются пролёты, шаг и сечения стропил, схема опирания, уклоны скатов, отметки конька и карниза.
- Прогибы и деформации несущих элементов. Замеряются нивелированием и сопоставляются с предельными значениями по расчётной схеме.
- Состояние древесины. Определяются влажность, наличие гнили, поражения дереворазрушающими грибами и насекомыми, глубина повреждённого слоя.
- Состояние стальных элементов. Устанавливаются толщина металла ультразвуковым методом, глубина коррозии, состояние сварных и болтовых соединений.
- Состояние железобетонных плит покрытия. Фиксируются трещины, отслоение защитного слоя, коррозия арматуры, качество замоноличивания швов.
- Узлы сопряжения. Проверяются опирание на мауэрлат и стены, анкеровка, узлы примыкания к стенам лестничных клеток и шахтам.
- Теплотехнические параметры. Тепловизионной съёмкой выявляются мостики холода, зоны намокания и отсутствия теплоизоляции.
- Работа вентиляции подкровельного пространства. Определяются наличие и площадь продухов, работоспособность аэраторов, температурно-влажностный режим чердака.
- Фактические нагрузки. Устанавливается вес пирога, наличие наслоений старых ковров, оборудования и наледи.
- Категория технического состояния. Определяется по ГОСТ 31937-2024 на основании поверочных расчётов и выявленных дефектов.
Результатом является вывод о несущей способности конструкции и о возможности её дальнейшей эксплуатации. Смежные конструкции исследуются отдельно: перекрытия по методике экспертизы перекрытий, наружные стены в рамках обследования фасада здания.
Обследование кровли: что устанавливает эксперт
Предмет исследования кровли ограничен водоизоляционным слоем, его основанием и аксессуарами. Несущие конструкции в этом случае осматриваются на предмет следов протечек, но поверочные расчёты не выполняются.
Перечень устанавливаемых параметров:
- Целостность водоизоляционного ковра. Фиксируются вздутия, трещины, механические повреждения, отслоения, потеря посыпки.
- Качество швов и нахлёстов. Проверяется ширина нахлёстов, сплошность сварных и наплавленных швов, прочность соединений на отрыв.
- Узлы примыканий. Оцениваются высота заведения ковра на парапеты и стены, крепление прижимных планок, герметизация верхней кромки, состояние фартуков.
- Водоотвод. Устанавливаются уклоны к воронкам, наличие застойных зон, засоры, работоспособность переливов и желобов.
- Влажность слоёв. Влагомером в контрольных точках по сетке определяется влажность утеплителя и основания.
- Тепловизионная съёмка. Выявляются скрытые зоны намокания по аномальному распределению температуры.
- Контрольные вскрытия. Фиксируются фактический состав пирога, толщина слоёв, соответствие проекту, состояние каждого слоя.
- Соответствие материалов. Сопоставляются проект, исполнительная документация, паспорта качества и фактически применённые материалы.
Разграничение предмета исследования влияет на объём работ и на состав заключения. Формулировка задания «обследовать кровлю» не даёт эксперту оснований для выводов о несущей способности стропильной системы. Формулировка «обследовать крышу» такие выводы предполагает. Ориентировочные объёмы и стоимость работ по обеим постановкам задачи приведены в прайс-листе на услуги строительной экспертизы.
Когда подмена понятий даёт юридические последствия
Смешение терминов остаётся безобидным в бытовой речи. В договоре, смете, решении собрания собственников и исковом заявлении оно порождает конкретные последствия. Ниже разобраны четыре типовые ситуации.
Предмет договора подряда и содержание сметы
Предмет договора подряда определяет объём обязательств подрядчика. Формулировка «ремонт кровли» охватывает водоизоляционный слой, его основание и аксессуары. Стропильная система, теплоизоляция и пароизоляция в такой предмет не входят.
Отсюда типовой конфликт. Заказчик рассчитывает получить работоспособную конструкцию, а подрядчик укладывает новый ковёр поверх повреждённого утеплителя и деформированных стропил. Формально обязательство исполнено: предметом договора была кровля. Спор разрешается сопоставлением предмета договора, ведомости объёмов и локальной сметы.
Обратная ситуация возникает при формулировке «ремонт крыши» с ценой, рассчитанной только на замену покрытия. Подрядчик оказывается обязан к работам, которые в смете не учтены.
Практические следствия для документов:
- предмет договора формулируется через перечень конструктивных элементов, а не одним словом;
- ведомость объёмов работ разделяет демонтаж покрытия, ремонт несущих элементов, замену теплоизоляции и устройство нового ковра;
- расхождение наименования работ в договоре и в смете фиксируется как самостоятельный дефект документации;
- акты скрытых работ оформляются на каждый слой пирога отдельно.
Объём гарантийных обязательств
Статья 755 Гражданского кодекса Российской Федерации обязывает подрядчика гарантировать возможность эксплуатации объекта в течение гарантийного срока. Подрядчик несёт ответственность за дефекты, обнаруженные в пределах этого срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа, неправильной эксплуатации, ненадлежащих инструкций заказчика или ремонта, выполненного заказчиком либо привлечёнными им лицами.
Предельный срок обнаружения недостатков строительных работ установлен статьёй 756 Гражданского кодекса и составляет пять лет. Договорным условием он не сокращается.
Объём гарантии производен от предмета договора. Если предметом была кровля, гарантия распространяется на водоизоляционный слой и узлы примыканий. Прогиб стропильной ноги, выявленный на третий год, в такую гарантию не попадает. Если предметом была крыша, подрядчик отвечает и за несущие элементы, которые он ремонтировал или заменял.
Отдельного внимания требует ситуация, когда причиной протечки является дефект нижележащего слоя, а работы велись только по покрытию. Разграничение выполняется экспертным путём: устанавливается, возник ли дефект в результате действий подрядчика или существовал до начала работ.
Споры о протечках: установление причины и ответственного лица
В споре о протечке доказыванию подлежат три обстоятельства: место проникновения влаги, причина нарушения герметичности и лицо, отвечающее за соответствующий элемент.
Причины протечек разделяются на четыре группы:
- дефекты водоизоляционного слоя: разрывы ковра, непроваренные швы, механические повреждения;
- дефекты узлов: негерметичные примыкания, воронки, проходные элементы, парапетные фартуки;
- дефекты конструкции крыши: недостаточный уклон, прогиб плит, застойные зоны, отсутствие вентиляции;
- причины, не связанные с крышей: конденсат от неработающей вытяжной вентиляции, промерзание примыканий, повреждение внутреннего водостока.
Причина устанавливается инструментально: тепловизионной съёмкой выявляются зоны намокания, влагометрия по контрольной сетке определяет влажность слоёв, вскрытия в характерных точках фиксируют фактический состав пирога, отдельно проверяется герметичность швов и примыканий.
Правовое значение группы дефекта состоит в следующем. Первая и вторая группы относятся к кровле и обычно охватываются гарантией подрядчика по кровельным работам. Третья относится к крыше и указывает на проектную ошибку либо на исчерпание ресурса конструкции. Четвёртая переносит ответственность на владельца инженерных систем.
В многоквартирном доме крыша входит в состав общего имущества по подпункту «в» пункта 2 Правил, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Содержание крыш отнесено к пункту 7 минимального перечня, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290. Управляющая организация отвечает за обе части конструкции, поэтому разграничение «кровля или крыша» смещается с вопроса об ответственном лице на вопрос об источнике финансирования: текущее содержание или фонд капитального ремонта.
Ремонт кровли или реконструкция крыши
Наиболее весомое последствие подмены понятий состоит в квалификации работ. Градостроительный кодекс Российской Федерации разграничивает капитальный ремонт и реконструкцию по признаку затрагивания несущих строительных конструкций.
Пункт 14 статьи 1 определяет реконструкцию как изменение параметров объекта или его частей, включая высоту, количество этажей, площадь и объём, надстройку, перестройку, расширение, а также замену или восстановление несущих строительных конструкций. Из состава реконструкции исключены замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшающие показатели элементы и восстановление таких элементов.
Пункт 14.2 статьи 1 относит к капитальному ремонту замену или восстановление строительных конструкций, за исключением несущих, замену или восстановление инженерных систем и сетей, а также замену отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшающие показатели элементы.
Применительно к крыше разграничение выглядит так:
| Работы | Квалификация | Основание |
|---|---|---|
| Замена водоизоляционного ковра с сохранением пирога и несущих конструкций | Капитальный ремонт | ГрК РФ, ст. 1 п. 14.2 |
| Замена теплоизоляции и пароизоляции без вмешательства в несущие элементы | Капитальный ремонт | ГрК РФ, ст. 1 п. 14.2 |
| Замена отдельных стропильных ног на аналогичные | Капитальный ремонт | ГрК РФ, ст. 1 п. 14.2 |
| Полная замена стропильной системы или плит покрытия | Реконструкция | ГрК РФ, ст. 1 п. 14 |
| Изменение уклона, формы или высоты крыши | Реконструкция | ГрК РФ, ст. 1 п. 14 |
| Устройство мансардного этажа взамен холодного чердака | Реконструкция | ГрК РФ, ст. 1 п. 14 |
| Устройство эксплуатируемой кровли с увеличением нагрузок | Определяется по факту вмешательства в несущие конструкции | ГрК РФ, ст. 1 п. 14 и 14.2 |
Различие в последствиях принципиально. Капитальный ремонт разрешения на строительство не требует. Реконструкция требует разрешения на строительство и ввода объекта в эксплуатацию, а по её завершении вносятся изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости. Работы, выполненные как ремонт, но образующие реконструкцию, влекут признаки самовольной постройки в изменённой части.
Для многоквартирного дома добавляется жилищный аспект. Ремонт крыши прямо назван в пункте 3 части 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации и финансируется из фонда капитального ремонта. Реконструкция крыши, в том числе надстройка мансарды, к капитальному ремонту не относится и требует решения общего собрания собственников. Периодичность и состав ремонтов зданий установлены ВСН 58-88(р), правила эксплуатации СП 255.1325800.2016, правила технической эксплуатации жилищного фонда постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170.
Квалификация выполненных работ устанавливается по результатам исследования фактического состава конструкции до и после вмешательства. Общий порядок назначения таких исследований приведён в разделе экспертизы строительных конструкций.
Нормативная база
- Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ, статья 1, пункты 14 и 14.2 (реконструкция и капитальный ремонт объектов капитального строительства).
- Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ, часть 1 статьи 166, пункт 3 (ремонт крыши в перечне работ по капитальному ремонту общего имущества).
- Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, статьи 721, 723, 724, 755, 756 (качество работ, гарантия качества и сроки обнаружения недостатков строительных работ; предельный срок пять лет).
- Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
- Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
- Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме...», пункт 2, подпункт «в» (крыши в составе общего имущества).
- Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме...», пункт 7 (работы по содержанию крыш многоквартирных домов).
- Постановление Госстроя России от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда». Зарегистрировано Минюстом России 15.10.2003, регистрационный № 5176.
- СП 17.13330.2017 «СНиП II-26-76 Кровли». Утверждён приказом Минстроя России от 31.05.2017 № 827/пр, введён в действие 01.12.2017. Действует с изменениями № 1 (приказ от 18.02.2019 № 111/пр), № 2 (приказ от 29.12.2020 № 890/пр), № 3 (приказ от 31.05.2022 № 434/пр), № 4 (приказ от 06.12.2023 № 873/пр) и № 5 (приказ от 09.12.2024 № 843/пр, введено в действие 10.01.2025).
- СП 71.13330.2017 «СНиП 3.04.01-87 Изоляционные и отделочные покрытия». Утверждён приказом Минстроя России от 27.02.2017 № 128/пр, введён в действие 28.08.2017.
- СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений». Принят постановлением Госстроя России от 21.08.2003 № 153.
- СП 255.1325800.2016 «Здания и сооружения. Правила эксплуатации. Основные положения». Утверждён приказом Минстроя России от 24.08.2016 № 590/пр, введён в действие 25.02.2017.
- ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Введён в действие приказом Росстандарта от 10.04.2024 № 433-ст с 01.05.2024.
- ГОСТ Р 58739-2019 «Работы кровельные. Монтаж крыш с кровлей из металлочерепицы. Правила и контроль выполнения работ». Утверждён приказом Росстандарта от 10.12.2019 № 1365-ст, введён в действие 01.01.2020.
- ГОСТ Р 59122-2020 «Работы кровельные. Монтаж крыш с водоизоляционным слоем из кровельных гибких полимерных (термопластичных и эластомерных) материалов. Правила и контроль выполнения работ». Утверждён приказом Росстандарта от 27.10.2020 № 930-ст, введён в действие 01.12.2020.
- ВСН 58-88(р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения». Утверждено приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 № 312, введено в действие 01.07.1989.
При разрешении спора применяется редакция нормативного документа, действовавшая на дату выполнения работ. Оценка кровли, устроенной в 2018 году, по требованиям изменения № 5 к СП 17.13330.2017, введённого в действие 10.01.2025, методической ошибкой является сама по себе.
Часто задаваемые вопросы
Чем отличается крыша от кровли
Крыша это верхняя несущая и ограждающая конструкция здания, защищающая помещения от климатических и других воздействий. Кровля это элемент крыши, предохраняющий здание от проникновения атмосферных осадков. В состав кровли входят водоизоляционный слой, основание под него и аксессуары. Определения закреплены в пунктах 3.1.16 и 3.1.15 СП 17.13330.2017.
Кровля это часть крыши или отдельная конструкция
Часть крыши. СП 17.13330.2017 прямо называет кровлю элементом крыши. Самостоятельной конструкцией кровля не является, поскольку не воспринимает нагрузки и передаёт их основанию. Стропильная система, теплоизоляция и пароизоляция в состав кровли не входят, они относятся к крыше.
Что входит в кровельный пирог
Кровельный пирог это последовательность слоёв ограждающей части крыши. Для утеплённой скатной конструкции состав снизу вверх включает пароизоляцию, теплоизоляцию, ветрогидрозащитную мембрану, вентиляционный зазор, обрешётку и кровельное покрытие. Для плоской крыши добавляется уклонообразующий слой между теплоизоляцией и водоизоляционным ковром.
Чем отличается плоская крыша от скатной
Различие проводится по уклону и по способу водоотвода. Плоская крыша выполняется с минимальным уклоном к внутренним воронкам, скатная с уклоном, обеспечивающим наружный водоотвод. Минимальные значения уклона устанавливаются СП 17.13330.2017 в зависимости от материала водоизоляционного слоя и конструкции основания.
Что такое совмещённая крыша
Совмещённая крыша это бесчердачная конструкция, объединяющая функции покрытия и перекрытия последнего этажа. Чердачное пространство отсутствует, теплоизоляция размещена в самой конструкции покрытия. Совмещённые крыши бывают вентилируемыми и невентилируемыми. Доступ к слоям снизу отсутствует, поэтому техническое состояние устанавливается вскрытиями и тепловизионной съёмкой.
Чем отличается чердачная крыша от совмещённой
Чердачная крыша отделена от помещений последнего этажа чердачным перекрытием и образует проветриваемое пространство. Утепление вынесено в перекрытие при холодном чердаке. Совмещённая крыша чердака не имеет, утепление размещено в конструкции покрытия. Различие определяет методику обследования и порядок доступа к слоям пирога.
Замена кровли это капитальный ремонт или реконструкция
Замена водоизоляционного слоя с сохранением несущих конструкций относится к капитальному ремонту по пункту 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Полная замена стропильной системы или плит покрытия, а также изменение формы, уклона и высоты крыши образуют реконструкцию по пункту 14 той же статьи и требуют разрешения на строительство.
Является ли устройство мансарды ремонтом крыши
Не является. Устройство мансардного этажа взамен холодного чердака изменяет параметры объекта капитального строительства, включая количество этажей и площадь. Такие работы квалифицируются как реконструкция по пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Для многоквартирного дома дополнительно требуется решение общего собрания собственников.
Как в договоре подряда правильно указать предмет работ
Предмет формулируется через перечень конструктивных элементов, а не одним словом. Указываются демонтаж существующего покрытия, ремонт или замена несущих элементов, замена теплоизоляции и пароизоляции, устройство нового водоизоляционного слоя, узлы примыканий и водосток. Ведомость объёмов и локальная смета составляются в тех же терминах. Расхождение наименований в договоре и смете фиксируется как дефект документации.
Какой гарантийный срок действует на кровельные работы
Гарантийный срок устанавливается договором. Статья 755 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает на подрядчика ответственность за дефекты, обнаруженные в пределах гарантийного срока. Предельный срок обнаружения недостатков строительных работ составляет пять лет и установлен статьёй 756 Гражданского кодекса. Договорным условием этот срок не сокращается.
Кто отвечает за протечку крыши в многоквартирном доме
Крыши отнесены к общему имуществу подпунктом «в» пункта 2 Правил, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491. Содержание крыш включено в пункт 7 минимального перечня, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290. Ответственность за содержание несёт управляющая организация. Источник финансирования определяется характером работ: текущее содержание или фонд капитального ремонта.
Чем обследование крыши отличается от обследования кровли
Объёмом предмета исследования. Обследование кровли ограничено водоизоляционным слоем, его основанием и аксессуарами. Обследование крыши дополнительно включает несущие элементы, поверочные расчёты несущей способности и определение категории технического состояния по ГОСТ 31937-2024. Формулировка задания напрямую определяет, какие выводы эксперт вправе сделать.
