Почему клиенты заказывают оценку в Т-Эксперт?
Нам доверяют госзаказчики и крупный бизнес
ООО Т-Эксперт работает как с частными лицами, так и с крупными предприятиями предоставляя весь спектр услуг по оценке собственности.
Гарантия на отчет — 6 месяцев
В течение всего срока действия отчета который согласно закону об оценочной деятельности составляет 6 месяцев, ООО Т-Эксперт гарантирует устранение за свой счет любых технических ошибок найденных заказчиком или банком в отчете.
Бесплатная доставка отчета или самовывоз — решать вам!
Мы работаем с надёжной курьерской компанией Pony Express, вы можете быть уверены, что при доставке ваш отчет не потеряется, а курьер не пропадёт с важными документами. Доставка всех отчетов по Москве для наших клиентов совершенно бесплатна.
Выезжаем во все районы московской области и регионы
Наша компания не ограничивается только Московским регионом, мы выполняем оценку во всех регионах России. Подробности у наших специалистов.
Девять выездных
экспертов
Штат выездных специалистов позволяет нам в короткие сроки осмотреть объект и снизить стоимость выезда для клиента.
Пять профильных оценщиков
Невозможно знать всё и сразу. Мы отправим на оценку вашего объекта оценщика с требуемой узкой специализацей. А чем уже специализация сотрудника, тем качественнее отчет. В нашем штате — специалисты по всем основным направлениям.

Список необходимых документов

Документы, необходимые для оценки гостиничного комплекса
  • Свидетельство о регистрации права на здание
  • Свидетельство о регистрации права на земельный участок
  • Кадастровый паспорт на земельный участок

Особенности оценки гостиницы


Чем оценка стоимости гостиницы отличается от оценки офиса и другой коммерческой недвижимости? В первую очередь тем, что способность гостиницы приносить доход обусловлена не столько характеристиками самой недвижимости и земельного участка, сколько другими факторами, в том числе макроэкономическими и отраслевыми, а также нематериальными активами – например, сложившимся имиджем, уровнем сервиса и деловыми качествами персонала. Еще в большей степени это касается оценки оздоровительного комплекса или санатория: здесь на первый план выходит медицинская результативность, которая напрямую связана с квалификацией персонала и ассортиментом медицинского и диагностического оборудования.

Выбор методики определения рыночной стоимости гостиницы и результативность экспертизы во многом зависит от того, что является целью оценки - бизнес целиком или только недвижимость с мебелью и оборудованием. Например, старый советский санаторий с устаревшей медицинской базой и плохими финансовыми показателями лучше выставлять на продажу как объект недвижимости: тогда покупатель может сам решить, вкладываться ему полное обновление оборудования или перепрофилировать санаторий в курортный отель.   

Заказчиками оценки оздоровительного комплекса, базы отдыха или гостиницы могут выступать как частные лица, так и региональные власти. Часто оценка проводится для дальнейшей реконструкции объекта.



Особенности оценки оздоровительного комплекса


На уровень успешности физкультурно-оздоровительного комплекса (ФОКа), а, следовательно, и на его рыночную стоимость как бизнеса, влияет множество факторов. В первую очередь, это разнообразие предоставляемых услуг, укомплектованность спортивным оборудованием, наличие бассейна, профессионализм тренеров и инструкторов. Безусловно, оценивается и удобство местоположения, и пропускная способность помещений, и дополнительные платные сервисы: кафе, солярии, массажные кабинеты, магазины. Большую роль играет уровень доходов населения района, где располагается объект оценки, популярность в этой среде услуг, которые оказываются в комплексе, и наличие поблизости заведений-конкурентов. О популярности и перспективности оздоровительного комплекса может говорить уровень вовлеченности объекта в проведение спортивных мероприятий района.

Важный момент, который отличает физкультурно-оздоровительный комплекс от других частных предприятий – наличие льготных категорий граждан, которые посещают спортивно-оздоровительные учреждения бесплатно или с большими скидками: школьников, студентов, инвалидов, ветеранов. Восполнение недополученных доходов происходит за счет государства, в частности, за счет бюджета города, где находится оздоровительный комплекс.

Точно также, как и для гостиниц, для ФОКов характерна сезонность, которую необходимо учитывать при оценке оздоровительного комплекса. Летом спрос на спортивные услуги традиционно падает, а с февраля по май - возрастает. 



Особенности оценки санатория и базы отдыха


Специфическая особенность оценки баз отдыха, санаториев, детских лагерей отдыха, реабилитационных центров и пансионатов без лечения состоит в необходимости учитывать природно-рекреационные возможности территории объекта. К ним относятся, например, выход к морю или озеру, наличие минеральных источников, ландшафтная привлекательность для гостей. Иногда в процессе оценки становится очевидно, что рекреационные возможности используются не в полную силу и имеют большой потенциал для развития.

Еще один важный момент – привлекательность баз отдыха и пансионатов для иностранных туристов, которые обслуживаются по нетиповым тарифам и приносят наибольшую прибыль. Возможность вывода бизнеса на рынок услуг для иностранцев безусловно отразится на рыночной стоимости объекта наилучшим образом. К сожалению, санатории и другие российские лечебные учреждения, как правило, не представляют интереса для иностранцев и таким потенциалом не обладают.  

Мы рекомендуем не гнаться за мнимой дешевизной услуг оценки, сэкономив 4000-6000 рублей на первоначальной стоимости отчета, вы можете потерять гораздо больше из-за срыва сделки по причине того, что банк не устроил принесенный вами «дешевый» отчет.

Стоимость и сроки оценки гостиничного комплекса

Стоимость оценки гостиницы от 30 000 руб
Сроки оценки гостиницы 10-14 дней

Что влияет на стоимость гостиницы?

Основной параметр, который говорит об успешности гостиницы как бизнеса – это заполняемость ее номеров в течение года. Причем надо заметить, что прибыльность гостиницы не связана напрямую с ее классом. Более того, в ряде регионов чем больше звездность отеля, тем меньше ее прибыльность, и наибольший доход приносят трехзвездочные гостиницы с большим номерным фондом, а не роскошные отели. Как правило, результаты оценки стоимости гостиницы зависят от следующих факторов.

Номерной фонд – рассматривается его общая площадь, стоимость аренды гостиничного номера, заполняемость. 

Месторасположение. Оценивается престижность и популярность района, где располагается отель, наличие поблизости туристических объектов или делового центра, удобство транспортной инфраструктуры, а также близость к вокзалу или аэропорту. Если гостиница находится на горнолыжном или морском курорте, то ее посещаемость обычно сильно зависит от сезонности – в таком случае высчитывается ее среднегодовая заполняемость. Считается, что для рентабельного отеля среднегодовая заполняемость отеля должна быть не меньше 50 %.

Бренд. Если гостиница принадлежит к известной сети, пользующейся доверием населения, например, Hilton или Holiday Inn, то это положительно влияет на ее имидж, быстро уменьшает сроки ее окупаемости, и, следовательно, повышает цену.

Сервисы отеля – наличие охраняемой парковки, прачечной, ресторана, конференц-зала, фитнес-зала, бассейна и т.д. 

Архитектура и историческая ценность здания. Историческая ценность здания положительно влияет на имидж объекта оценки и его престижность, но часто является источником хлопот и дополнительных затрат для владельца или арендатора помещения. Например, необходимость сохранять исторический вид фасада может потребовать установки сложной и затратной системы кондиционирования, или отказа от кондиционеров для части номеров. При оценке такого здания – особенно если вы являетесь потенциальным покупателем – важно обращать внимание на состояние инженерных систем, возможность использования новых технологий при реновации здания и т.д. Надо помнить, что иногда реконструкция исторического здания обходится дороже, чем постройка абсолютно новой гостиницы.

Состояние мебели, внутренней отделки и оборудования. Если гостиница требует ремонта, то важно представлять себе, насколько реально будет проводить работы в функционирующем и принимающем гостей здании. В такой ситуации всегда есть риск потери существующих клиентов и причинении серьезного урона репутации отеля. 

 

Три подхода к оценке гостиниц

В оценке гостиниц, также как при оценке других объектов коммерческой недвижимости, применяются три подхода: доходный, затратный и, если в свободной продаже есть аналоги объекта оценки, сравнительный. Как правило, их применяют в комплексе.  

Доходный подход

Если мы рассматриваем гостиницу как успешное торговое предприятие, то логично использовать при оценке в первую очередь доходный подход, который основывается на определении потенциальных доходов компании. Сначала, с учетом использования рыночного показателя, бизнес-планов и бухгалтерской отчетности компании, рассчитывается действительный валовый доход от сдачи номеров и использования инфраструктуры. Во внимание принимается сезонность, скидки для туроператоров, агентов и корпоративных клиентов. Затем из валового дохода вычитаются все операционные расходы: административные, коммунальные, затраты на оплату налогов и страхование, резерв на капитальный ремонт, а также расходы на оплату услуг управляющей компании. Таким образом определяется чистый дисконтированный операционный доход от эксплуатации гостиницы, и на его основе, с учетом коэффициента капитализации, высчитывается рыночная стоимость гостиницы. Для того, чтобы результат оценки был объективным, крайне желательно, чтобы на руках у заказчика была бухгалтерская отчетность за три года эксплуатации гостиницы. Для расчета эффективности работы гостиницы используются такие показатели как доход от доступного номера, количество проданных номеров и доход от них, средний отпускной тариф, средний доход на гостя, средняя продолжительность проживания и заполняемость (в процентах от общего фонда).

Затратный подход

Затратный метод дает хороший результат, когда оценивается новая гостиница, которую только что построили и она еще не вышла на рынок, или же, если существующую гостиницу планируется перестроить под другой бизнес. Также затратный подход применяется для оценки гостиницы как залогового объекта или объекта страхования - тогда предметом оценки становится недвижимость, земельный участок, оборудование и издержки на их содержание, реновацию и утилизацию с учетом износа. Обязательно учитываются расходы на техническое оборудование, меблировку номерного фонда и т.д.  

Сравнительный подход

Этот метод возможно использовать, когда объект оценки легко сравнить с аналогичными объектами - например, если отель, рыночную стоимость которого необходимо определить, располагается на оживленном курорте, где каждый второй дом – гостиница или мини-отель, или же если объект оценки входит в крупную сеть отелей, которые можно сопоставить друг с другом. Сложность заключается в том, что заявленные цены обычно корректируются в процессе переговоров и реальные условия сделок редко становятся известны.

Почему мы?

Гостиницы, оздоровительные и рекреационные комплексы, санатории, дома отдыха - это сложные объекты, для справедливой оценки которых важно иметь большой опыт работы как с различными бизнесами, так и с объектами недвижимости. Наши специалисты хорошо знают нюансы рынка гостиничных услуг, особенности окупаемости предприятий такого рода и потому уделяют много внимания индивидуальным характеристикам объектов.  

По результатам экспертизы вы получите подробный отчет, где будет зафиксирована рыночная стоимость объекта на момент оценки, затраты на оснащение номеров, затраты на замещение улучшений, будут описаны перспективы наиболее эффективного использования объекта оценки.

Наши отчеты об оценке принимаются во всех банках, кредитных организациях, страховых компаниях, судах, а также они могут быть использованы при проведении процедуры приватизации гостиницы.

 Остались вопросы? Закажите бесплатную консультацию

Наш специалист ответит в течение 10 минут

Мы предлагаем оценку следующих видов недвижимости

Каждое незавершенное строительство является уникальным объектом оценки, и требует индивидуального подхода, поэтому стоимость оценки определяется индивидуально...
Наши специалисты обладают необходимыми навыками и сертификацией для проведения оценки автозаправочных станций.
Чем оценка стоимости гостиницы отличается от оценки офиса и другой коммерческой недвижимости? В первую очередь тем, что способность гостиницы приносить доход обусловлена иными факторами...
Мы обладаем необходимым опытом и квалификации для оценки складских помещений и ангаров любой площади.
Специалисты нашей компании так же производят оценку квартиры, комнаты или доли в квартире для суда, аренды, продажи и страхования.
В настоящее время наиболее распространенный случай заказа оценки загородного дома в нашей компании это заказ оценки дома для ипотеки или оценка для залога в банк.
Основной задачей оценщика при проведении осмотра нежилого помещения является определить его техническое состояние и значение физического износа как здания целиком, так и отдельно оцениваемого нежилого помещения.