>

Почему клиенты заказывают оценку в Т-Эксперт?
Нам доверяют госзаказчики и крупный бизнес
ООО Т-Эксперт работает как с частными лицами, так и с крупными предприятиями предоставляя весь спектр услуг по оценке собственности.
Гарантия на отчет — 6 месяцев
В течение всего срока действия отчета который согласно закону об оценочной деятельности составляет 6 месяцев, ООО Т-Эксперт гарантирует устранение за свой счет любых технических ошибок найденных заказчиком или банком в отчете.
Бесплатная доставка отчета или самовывоз — решать вам!
Мы работаем с надёжной курьерской компанией Pony Express, вы можете быть уверены, что при доставке ваш отчет не потеряется, а курьер не пропадёт с важными документами. Доставка всех отчетов по Москве для наших клиентов совершенно бесплатна.
Выезжаем во все районы московской области и регионы
Наша компания не ограничивается только Московским регионом, мы выполняем оценку во всех регионах России. Подробности у наших специалистов.
Девять выездных
экспертов
Штат выездных специалистов позволяет нам в короткие сроки осмотреть объект и снизить стоимость выезда для клиента.
Пять профильных оценщиков
Невозможно знать всё и сразу. Мы отправим на оценку вашего объекта оценщика с требуемой узкой специализацей. А чем уже специализация сотрудника, тем качественнее отчет. В нашем штате — специалисты по всем основным направлениям.

Виды коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это любое недвижимое имущество, которое используется в коммерческих целях и приносит прибыль своему владельцу. Чаще всего к ней относятся нежилые помещения разного масштаба и предназначения, а именно:

  • Торговые площади: торговые центры, супермаркеты, павильоны, магазины, ларьки.
  • Офисная недвижимость: бизнес-центры, отдельные офисы.
  • Производственные помещения: заводы, цеха, ангары.
  • Складские помещения, гаражи и паркинги.
  • Гостиницы, санатории и дома отдыха.
  • Объекты социального назначения и развлекательные комплексы.
  • Объекты общественного питания и т.д.

Мы предлагаем оценку следующих видов недвижимости

Каждое незавершенное строительство является уникальным объектом оценки, и требует индивидуального подхода, поэтому стоимость оценки определяется индивидуально...
Наши специалисты обладают необходимыми навыками и сертификацией для проведения оценки автозаправочных станций.
Чем оценка стоимости гостиницы отличается от оценки офиса и другой коммерческой недвижимости? В первую очередь тем, что способность гостиницы приносить доход обусловлена иными факторами...
Мы обладаем необходимым опытом и квалификации для оценки складских помещений и ангаров любой площади.
Специалисты нашей компании так же производят оценку квартиры, комнаты или доли в квартире для суда, аренды, продажи и страхования.
В настоящее время наиболее распространенный случай заказа оценки загородного дома в нашей компании это заказ оценки дома для ипотеки или оценка для залога в банк.
Основной задачей оценщика при проведении осмотра нежилого помещения является определить его техническое состояние и значение физического износа как здания целиком, так и отдельно оцениваемого нежилого помещения.

Другие объекты оценки коммерческой недвижимости – это жилые помещения, которые также используются для получения стабильной прибыли: например, доходные дома, квартиры в которых сдаются в долгосрочную аренду.

Цели оценки коммерческой недвижимости

Независимая оценка стоимости коммерческой недвижимости часто требуется для тех же целей, что и оценка других видов собственности или материальных активов бизнеса: для сделок купли-продажи, уплаты налогов, внесения в уставной капитал компании, выпуска акций, заключения договоров страхования и расчета страховой компенсации, определения залоговой стоимости для кредитования, заключения договоров наследования, решения имущественных споров и т.д.

Кроме того, оценка стоимости коммерческой недвижимости решает задачи, которые характерны именно для этого класса объектов:

  • Расчет арендной ставки для коммерческих организаций
  • Расчет арендной ставки для бюджетных организаций в целях проведения тендеров на право заключения договоров аренды.
  • Определение стоимости объектов, находящихся на стадии незавершенного строительства, с целью продажи, покупки, раздела имущества и совершения других операций с недвижимостью.
  • Принятие решения о переводе жилого помещения в нежилой фонд (или наоборот) с целью увеличения прибыли от сдачи в аренду.
  • Принятие решения о дальнейшей реконструкции объекта с целью изменения профиля бизнеса (например, когда кафе перестраивается под магазин).

Что влияет на стоимость коммерческой недвижимости?

Так как коммерческая недвижимость включает в себя здания и помещения, предназначенные для ведения бизнеса самого разного рода, то можно выделить только самые общие критерии, влияющие на рост ее стоимости. К ним относится:

 Привлекательность района расположения:  близость к центрам деловой активности для офисных зданий и гостиниц, экономическое состояние района и интенсивность потока людей – для магазинов и центров досуга, природно-рекреационные возможности территории – для санаториев и домов отдыха и т.д.

 Транспортная доступность:  близость общественного транспорта, удобный подъезд, наличие охраняемой парковки.

 Характеристики и конструктивные решения самого здания вид фасада, планировки, состояние коммуникаций, наличие современной системы кондиционирования, пандусов, эскалаторов, высокоскоростных лифтов – в многоэтажных зданиях.  

 Архитектура и историческая ценность здания  – для гостиниц, люксовых магазинов и офисов.

 Новизна постройки здания и отсутствие обременений. 

 Универсальность помещений   (на уникальный объект, заточенный под конкретный бизнес, труднее найти покупателя).

 Удобная инфраструктура для обслуживающего персонала наличие столовой, гардеробной и т.д.

 Наличие профессионального управления зданием. 

 Конкурентная среда. 

C нами уже работают
Мы одинаково рады и частным лицам, и юридическим организациям.
Среди наших клиентов крупнейшие компании Москвы, Санкт-Петербурга и других городов.
ОАО «Сбербанк
России»
ООО «Олот
Восток»
Администрация города Троицк
Супермаркет качественной еды «Азбука вкуса»
Московская
областная дума
Администрация 
поселения Михайло-Ярцевское

Оценка перспектив перевода жилых помещений
в коммерческие

Квартира на первом этаже многоэтажного дома – не самый завидный вариант, и сдается она в аренду, как правило, гораздо дешевле, чем жилье на других этажах. Особенно трудно найти арендатора, если окна квартиры выходят на оживленную улицу и рядом проходят крупные транспортные магистрали.  

В то же время такое помещение и в особенности его расположение могут оказаться очень привлекательным для бизнеса. Если в районе есть нереализованная потребность в помещении под мини-детский сад, химчистку, булочную или офис, то перевод квартиры в нежилой фонд с дальнейшей сдачей в аренду может принести владельцу большую прибыль. В некоторых случаях переоборудование одной небольшой квартиры в офисное помещение способно увеличит стоимость аренды в три раза. Однако решившись на такой серьезный шаг, следует заранее рассчитать ликвидность помещения в новом статусе и учесть все затраты на получение необходимых документов, на перепланировку или переустройство помещения.

Чтобы владелец не остался с пустующим офисом и увеличенными коммунальными платежами, должна быть заранее проведена грамотная оценка рынка коммерческой недвижимости в районе, где находится квартира, а также оценка аренды коммерческой недвижимости. Обращение в независимую экспертизу позволит точно оценить дальнейшие перспективы и риски перевода помещения в нежилой фонд.

Методы оценки коммерческой недвижимости

При оценке коммерческой недвижимости используются три подхода: доходный, затратный и сравнительный. В зависимости от целей оценки, состояния рынка и характеристик объекта один из них при расчетах становится основным, а остальные – дополняющими и используются для уточнения окончательной стоимости.

 Доходный метод 

Как нетрудно догадаться, ключевым подходом к оценке коммерческой недвижимости является доходный метод. При оценке доходным подходом во главу угла ставится инвестиционная привлекательность объекта и прибыль, которую он будет приносить на протяжении своего срока эксплуатации. Для применения этого метода необходимо, чтобы объект оценки был полностью построен и функционировал, и у заказчика на руках была информация по совершенным сделкам и эксплуатационным расходам.  

 Затратный метод 

Если объект только-только запущен в эксплуатацию и еще не вышел на уровень стабильных доходов или же оценщик имеет дело с незавершенным строительством, то применяется затратный метод. Он основывается на стоимости полного восстановления объекта оценки, со всеми произведенными улучшениями, накладными расходами, за вычетом износа. Затратный метод незаменим, когда оцениваются помещения уникального назначения, а также если здание требует серьезной реконструкции. Кроме того, затратный метод является основным при решении задач, связанных со страхованием и налогообложением.

 Сравнительный метод 

Сравнительный метод применяется, если оценщик может получить актуальную и достоверную информацию о рыночных ценах на аналогичные объекты. Так как абсолютно идентичных зданий и помещений не бывает, при расчете цены вносятся разные поправки. Корректировки при оценке коммерческой недвижимости могут быть следующими: местоположение, этажность, площадь, состояние объекта и его износ, наличие улучшений, объем прав на собственность и т.д.

Все необходимые лицензии
Какое бы исследование для вас не проводили бы наши специалисты неотъемлемой частью подготовленного ими заключения или отчета будет приложение всех необходимых документов и лицензий, подтверждающих их квалификацию и право заниматься соответствующим видом деятельности. Эти документы всегда смогут заверить суд или проверяющий орган в наличии у эксперта или оценщика достаточного профессионализма для выполнения оценки.

Как определить примерную стоимость объекта?

На многих сайтах можно найти такой инструмент, как онлайн-оценка коммерческой недвижимости. Это вполне рабочий способ узнать примерную стоимость административного здания или офиса (другие виды недвижимости хуже поддаются классификации и требуют учета многих дополнительных параметров). В основе онлайн-оценки – упрощенный сравнительный метод подсчета стоимости объекта, с поиском аналогов по открытым базам без внесения каких-либо дополнительных корректировок и поправок. Наиболее продвинутые онлайн-калькуляторы выдают результат с динамикой изменения цен за несколько лет. Если вы решите подсчитать стоимость офиса самостоятельно, выбирайте калькулятор стоимости с наибольшим количеством параметров – например, для оценки коммерческой недвижимости в Москве, следует указать не только район, близость к метро, состояние отделки и общую площадь, но и класс офиса. Также имейте в виду, что нет гарантии, что используются именно актуальные базы недвижимости, а не предложения годовалой давности, и поэтому результат может сильно удивить.

Почему мы?

Коммерческая недвижимость – это широкое понятие, включающее в себя самые разные объекты со своей спецификой. Наши сотрудники специализируются на разных сегментах коммерческой недвижимости, и потому вы можете быть уверены, что специалист, работающий с офисной недвижимостью, прекрасно разбирается в своей области и владеет всей актуальной информацией, а эксперт по гостиницам и санаториям знает все тонкости рынка гостиничных услуг.

По результатам проведенной экспертизы вы получите обоснованный отчет с анализом рынка коммерческой недвижимости и его перспектив в дальнейшем. В отчете будет указана стоимость вашего объекта и рекомендуемое значение ставки на торг, а также дан расчет арендной ставки. В зависимости от целей оценки, также будет приведена вся необходимая дополнительная информация – например, ликвидационная стоимость объекта в отчете для определения цены залога.

Наш отчет об оценке коммерческой недвижимости является документом, который принимают все банки, страховые компании, кредитные организации, суды и налоговые органы, и он может быть использован для обоснования стоимости объекта при проведении операций купли-продажи и для инвестиционных целей.

Список необходимых документов

Документы, необходимые для оценки коммерческой недвижимости 
  • Документы, подтверждающие имущественные права на объект (свидетельство о регистрации права, договор аренды);
  • Документы БТИ на объект;
  • Сведения о наличие обременений у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, и других ограничений по использованию;
  • Данные о границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта);
  • Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.);
  • Данные о сооружениях, входящих в состав объекта;
  • Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе объекта оценки.

Гарантия качества
Наши отчеты соответствуют: Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" №135-ФЗ, Федеральным стандартам оценки (ФСО) №1, №2, №3, Международным стандартам оценки МСО.

Цены на независимую оценку стоимости коммерческой недвижимости 
Отдельно стоящее здание 15 000 руб 5 дней
Встроенное помещение 10 000 руб. 3 дня

Примеры и стоимость оценки коммерческой недвижимости

Ниже представлены примеры и стоимости оценки коммерческой недвижимости, произведенных компанией Т-Эксперт.
Точную стоимость уточняйте у наших специалистов.

    

Специалисты ООО «Т-ЭКСПЕРТ» в соответствии с заключенным договором № 362/14 от 11.04.2014 г. произвели оценку рыночной стоимости нежилых помещений общей площадью 74,8 кв.м., находящихся по адресу: г.Москва, улица Медиков.
Дата проведения оценки: 11 апреля 2014 года.


   

Оценка была проведена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, Федеральным
стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2), а также Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)»,утвержденные Приказами Минэкономразвития России № 256, 255, 254.


Результаты работы оформлены в виде отчета, который представляет собой краткое изложение собранной информации, обоснования и анализа, который был проведен в процессе оценки для выработки мнения ООО «Т-ЭКСПЕРТ» о стоимости объекта оценки.               

На основании информации, предоставленной заказчиком и проанализированной в приведенном ниже отчете, мы сделали вывод, что рыночная стоимость объекта оценки составляет по результатам оценки с учетом НДС, округленно: 5 450 000 (Пять миллионов четыреста пятьдесят тысяч) рублей (или 72 861 рубль за 1
кв.м.)

Настоящее заключение о стоимости предназначено исключительно для вышеуказанной цели и предполагаемого использования с обязательным учетом указанного в отчете определения стоимости, а также, с учетом допущений и ограничений, приведенных в данном отчете.

География наших клиентов
Вы живете в Калининграде или Воркуте? Расстояния не проблема, мы проконсультируем вас и решим все ваши проблемы дистанционно. Мы работаем по всей России, и сегодня среди наших клиентов - компании из 20 регионов страны.
  • Москва
  • Подольск
  • Владимир
  • Калуга
  • Обнинск
  • Санкт-Петербург
  • Махачкала
  • Якутия
  • Калининград
  • Волгоград
  • Тюмень
  • Сургут
  • Тула
  • Нягань
  • Брянск
  • Респ. Мордовия
  • Воронеж
  • Ставрополь
  • Майкоп
  • Новороссийск
  • Пенза
  • Респ. Карелия
  • Респ. Коми
  • Респ. Башкортостан

Остались вопросы? Оставьте заявку на  консультацию

Наш специалист ответит в течение 10 минут